Trường hợp bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp

Nội dung câu hỏi:Chào luatminhgia. Tôi có theo dõi những trả lời của bạn cho những khiếu nại của mọi người. Tôi đánh giá rất cao việc làm này của luatminhgia vì nó giúp những người dân như tôi nắm rõ luật của Nhà nước Việt nam hơn. Tôi có một nghi vấn muốn nhờ tới luatminhgia hỗi trợ Gia đình tôi và một gia đình nữa có trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau để tiện canh tác. Việc trao đổi cũng đã gần 10 năm vì ngày đó chỉ nghĩ là mảnh đất chỉ có thể trồng lúa 1 năm 2 vụ chứ không có ý nghĩa gì thêm. Và khi 2 gia đình đổi đất chỉ có bản viết tay, chữ ký xác nhận của 2 bên gia đình và chữ ký của 2 trưởng thôn của 2 thôn nơi các bên gia đình sinh sống. Mọi việc sẽ không có gì khi năm 2011. Nhà nước quyết định thu hồi một phần ruộng đất canh tác mở con đường Vành đai phía nam thành phố. Và đất nhà tôi thuộc diện tích phải trả cho nhà nước (đó là phần đất của nhà ông kia) Và theo quy định của nhà nước thì gia đình nào mất 70% diện tích đất nông nghiệp ngoài đền bù tiền theo quy định còn được trợ cấp một suất đất tái định cư (TĐC) sau thu hồi. Nhưng khi làm đơn đề nghị hưởng suất TĐC thì gia đình tôi được biết mảnh đất đó thuộc sổ đỏ của 2 gia đình nên quy theo mỗi gia đình thì chưa đủ điều kiện nhận bồi thường. Để dễ hiểu tôi nói như thế này: - Mảnh đất nhà tôi (chính chủ): Mảnh đất A - Mảnh đất nhà ông kia: Mảnh đất B Diện tích đất mảnh A = B. Vấn đề là mảnh B = Mảnh C + Mảnh D. Do ông kia gom đất của gia đình và 1 người con để đủ 1000m2 đất đổi cho nhà tôi. Tức là mảnh đất B do 2 người đứng tên. Mảnh A đã được nhà ông ấy chuyển đổi thành đất trang trại. Xây nhà cao tầng trên đó. Tôi không rõ xây bừa hay được xây trong khi đó mảnh đất đó vẫn đứng tên Tôi. Vấn đề tôi muốn luatminhgia giúp đỡ đó là: Tôi muốn đòi hỏi quyền lợi của mình. - Thứ 1: Tôi muốn biết làm sao để làm rõ trắng đen trong vấn đề này. Nguyện vọng gia đình tôi chỉ muốn lấy được 75m2 đất TĐC (tương đương 450tr đồng) chứ không có ý đòi lại mảnh đất cũ ( Giá trị tương đương khoảng 2-3 tỷ đồng) - Thứ 2: Nếu pháp luật không công nhận và không có đất TĐC tôi phải khởi kiện như thế nào để đòi lại quyền sử dụng đất do mình đứng tên. Khi gia dịch đổi đất chỉ có bản viết tay do 2 bên gia đình và trưởng thôn 2 bên ký xác nhận. Không có xác nhận hay công chứng của xã phường nơi cư trú. Mong hồi âm! Thân!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về giao dịch dân sự chuyển đổi đất nông nghiệp

Theo quy định tại điều 126 Luật đất đai 2003 thì việc chuyển đổi đất nông nghiệp là trường hợp bắt buộc phải làm thủ tục phải được chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải được đăng ký quyền sử dụng đất:

“Điều 126. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.

Do đó, việc chuyển đổi đất nông nghiệp của gia đình anh và gia đình bên cạnh chỉ có xác nhận của trưởng thôn chưa phải là hợp đồng chuyển đồi hợp lệ. Hơn nữa, việc bên đổi đất với gia đình bạn sử dụng mảnh đất D để đổi đất không thuộc quyền sử dụng của gia đình mình đã có dấu hiệu lừa dối trong giao dịch dân sự trên. Vì vậy, giao dịch dân sự giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu.
 
Thứ hai, về việc bồi thường, hỗ trợ với đất nông nghiệp

- Đối với vấn đề bồi thường về đất:

Việc bồi thường đất được áp dụng với người sử dụng đất (là người được cấp GCNQSDĐ) theo quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 và không áp dụng cho đối tượng đang trực tiếp sử dụng mà không có giấy tờ và căn cứ hợp lệ:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Nên đối tượng được bồi thường với mảnh đất A là gia đình bác, đối tượng được bồi thường với mảnh đất B + C là gia đình bên chuyển đổi với bác và gia đình người con của họ.

- Đối với tài sản gắn liền với đất:

Do đất hiện tại là đất nông nghiệp do đó việc xây dựng trên đất của gia đình kia là tài sản được tạo lập trái quy định pháp luật (vì đất hiện tại đứng tên của gia đình bác nên gia đình chuyển đổi đất kia chưa thể làm thủ tục chuyển mục đích) do đó tài sản này sẽ không được bồi thường theo quy định tại điều 92 Luật đất đai 2013:

“Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”.

- Đối với vấn đề hỗ trợ tái định cư:

Như đã nói việc bồi thường áp dụng với người sử dụng đất là người được cấp GCNQSDĐ nên nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt và diện tích đất gia đình bác đứng tên đủ điều kiện được hỗ trợ tái định cư thì gia đình bác có thể dựa trên GCNQSDĐ để yêu cầu với trường hợp của gia đình mình.

Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp của gia đình bên kia nếu bên nào có công lao cải tạo, làm tăng giá trị mảnh đất của bên kia và chứng minh được khoản chi phí này thì có quyền yêu cầu bên kia hoàn trả.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Trường hợp bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV.Việt Dũng- Công ty Luật Minh Gia.