Trở ngại khi mua nhà ở có sổ hồng chung

1. Luật sư tư vấn pháp luật đất đai

Do tính quan trọng của giấy chứng nhận đất do đó người sử dụng đất thường có mong muốn phần diện tích của bản thân hoặc gia đình mình phải được cấp riêng biệt với các người sử dụng đất khác. Tuy nhiên, trên thực tế không phải tất cả các trường hợp người sử dụng đất đều được cấp riêng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng mình. Có nhiều trường hợp phát sinh mà các những người sử dụng đất buộc phải được cấp chung một giấy chứng nhận và được xác định là các đồng sở hữu với phần diện tích đó.

Việc được cấp chung một giấy chứng nhận và là đồng sử dụng một phần diện tích đất sẽ gây ra một số khó khăn cho người được cấp giấy chứng nhận trong việc thực hiện các quyền của mình đối với phần diện tích đó.

Nếu bạn có nhu cầu tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai thuộc sở hữu chung và các khó khăn liên quan đến phần diện tích đất chung thì có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia qua hình thức gửi Email tư vấn hoặc gọi tới số Hotline 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ tư vấn với trường hợp của mình.

2. Trở ngại khi nhận chuyển nhượng đất có chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Em xin chào văn phòng luật sư minh gia. Hôm nay em có vấn đề về nhà ở muốn được luật sư tư vấn ạ. Hiện tại gia đình em đang muốn tham khảo về nhà liền kề. Nhưng bên nhà đất có nói về vấn đề một sổ hồng lớn và dùng chung cho tất cả ngôi nhà. Và mình thì giữ một cuốn photo. Chỉ lên phường xác nhận mình đã mua ngôi nhà đó.

Em muốn hỏi luật sư là mình có nên mua hay không. Sử dụng sổ chung như vậy sau này mình có gặp khó khăn trở ngại gì không. Mình muốn chứng các giấy tờ cá nhân thì có ảnh hưởng không. Sau này chính sách nhà nước có thiệt thòi cho cá nhân mình hay không nếu mình mua nhà liền kề ạ. Dạ em xin cám ơn và nhờ luật sư tư vấn giúp em.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán và nhận bàn giao nhà ở. Như vậy theo quy định này thì chỉ cần hợp đồng mua bán nhà ở giữa hai bên có hiệu lực pháp luật (có công chứng, chứng thực) và có giấy tờ chứng minh bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán và đã nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì nhà ở đó đã được coi là thuộc quyền sở hữu của bên mua. Bạn hoàn toàn có căn cứ pháp lý để thực hiện quyền sở hữu của mình, tuy nhiên trong đó cũng có thể gặp phải một số khó khăn như sau:

Theo như bạn nói là bạn chỉ giữ một cuốn sổ hồng photo và lên phường xác nhận là đã mua ngôi nhà đó mà không thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì sau này sẽ gặp khó khăn khi bạn muốn thực hiện quyền định đoạt của mình đối với ngôi nhà đó, bởi lẽ pháp luật nhà ở có quy định:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền"

(khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014).

Khoản 2 Điều 118 quy định các trường hợp mà giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm:

"a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó".

Như vậy, nếu bạn không có Giấy chứng nhận đứng tên mình và cũng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 thì bạn sẽ khó để thực hiện các giao dịch đất đai sau này.

Trường hợp khác, nếu sau khi nhận bàn giao bạn thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu để cùng đứng tên với chủ sở hữu khác trong sổ hồng thì bạn có đủ điều kiện để thực hiện quyền định đoạt đối với ngôi nhà, tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật nhà ở 2014 thì

"1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật".

Theo đó, nếu bạn đứng tên là đồng sở hữu trong sổ hồng thì sau này khi bạn muốn bán nhà cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu khác, do đó việc thực hiện các giao dịch về đất đai có thể sẽ phức tạp hơn các trường hợp thông thường.

Như đã phân tích ở trên, thì theo quy định của pháp luật hiện hành, thời điểm bạn được nhận bàn giao nhà ở và trả đủ tiền cho bên mua cũng chính là thời điểm quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bạn, do đó nếu có hợp đồng hợp pháp có hiệu lực cùng giấy tờ chứng minh việc giao tiền thì quyền sở hữu của bạn với ngôi nhà sẽ được pháp luật công nhận và bảo vệ. Sau này nếu quy định của pháp luật có thay đổi thì quyền sở hữu của bạn cũng không bị ảnh hưởng bởi vì pháp luật được áp dụng là pháp luật tại thời điểm mà hợp đồng mua bán được giao kết; ngoài ra, nếu sau này có quy định khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì thông thường pháp luật cũng sẽ có những quy định giải quyết quyền lợi cho những giao dịch xác lập trước ngày luật mới có hiệu lực.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Trở ngại khi mua nhà ở có sổ hồng chung. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.