Cách thức giải quyết khi có tránh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Thời hạn đặt cọc là 02 tháng, nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng thuộc bên bán đất, không có thỏa thuận cụ thể về vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại tôi vẫn chưa được nhận sổ đỏ theo hợp đồng. Qua tìm hiểu, tôi được biết mảnh đất nêu trên đã được cắt bán nhiều lần và không còn diện tích đất thổ cư để chuyển nhượng cho gia đình tôi (chỉ còn diện tích đất vườn???). Tiền đặt cọc của tôi chủ đất đã sử dụng để xây nhà 3 tầng gần đó. Việc này khiến gia đình tôi rất bức xúc.Hiện tại, tôi thấy mình có 3 hướng để giải quyết vấn đề:   

1. Yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng số đất vườn còn lại để chuyển nhượng cho tôi theo cam kết.   

2. Chấp nhận mua đất vườn rồi tự chuyển mục đích sử dụng.   

3. Khởi kiện đòi lại tiền cọc và phạt cọc theo quy định của pháp luật (theo đánh giá của tôi khả năng chi trả của chủ đất là thấp!)

 Với tình huống này, các luật sư có thể tư vấn cho tôi nên giải quyết theo hướng nào là khả thi và ít thiệt hại nhất?Rất mong được sự giúp đỡ của Quý vị luật sư.Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau: 

Theo nội dung bạn yêu cầu tư vấn, bạn có đưa ra một số phương án để giải quyết cho tranh chấp đang phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Ở góc độ của luật sư, chúng tôi đưa ra một số ưu điểm và hạn chế của từ phương án như sau: 

Một là, yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở sau đó chuyển nhượng lại cho bạn.

Tại hợp dồng đặt cọc đã giao kết tháng 5/2016 chủ đất cam kết sẽ chuyển nhượng cho bạn 60 m2 đất ở. Nhưng hiện tại chỉ còn lại đất vườn ao, nên việc chuyển nhượng đất ở cho bạn là không thể thực hiện được. Trong trường hợp các bên cùng có thiện chí để khắc phục khó khăn để tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bạn có thể yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao lên đất ở. Từ đó đảm bảo có 60 m2 đất ở chuyển nhượng cho bạn với gia 325 triệu như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này, phí chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục thực hiện do chủ đất hoàn toàn chịu trách nhiệm. 

Cách làm này vẫn đảm bảo được quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, vì khắc phục được thực trạng để giao kết hợp đồng theo đúng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu chủ đất không đồng ý và thiếu thiện chí thì các làm này sẽ không thực hiện được. 

Hai là, nhận chuyển nhượng đất vườn ao sau đó chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở. 

Trường hợp chủ đất không hợp tác thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển nhượng đúng loại đất cho bạn. Thì nếu bạn vẫn muốn tiếp tục giao dịch mua bán đất này thì bạn có thể chấp nhận việc mua đất vườn ao, sau đó tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích lên đất ở. Bạn lưu ý, nếu bạn lựa chọn phương án này để giải quyết thì gia chuyển nhượng đất bạn nên thỏa thuận lại. Bởi lẽ 325 triệu là giá chuyện nhượng của 60m2 đất ở, nếu bạn mua 60m2 đất vườn ao thì giá bán sẽ phải thấp hơn (vì khi chuyển mục đích lên đất ở bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất). Tuy nhiên, trường hợp này bạn sẽ phải chấp nhận rủi ro nếu không chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo nhu cầu của người có quyền sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch tại địa phương. Do đó, nếu việc chuyển mục đích từ đất vườn ao lên đất ở mà không phù hợp với quy hoạch tại địa phương thì sẽ không thực hiện được thủ tục này. 

Thủ tục chuyển mục đích cho cả hai trường hợp trên là giống nhau, bạn tham khảo bải viết có nội dung tương tự tại địa chỉ sau: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở.

Ba là, khởi kiện yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc. 

Điều 328. Đặt cọc - Bộ luật dân sự 2015 quy định: 

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Căn cứ theo quy định trên, khi bên bán từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc và phải trả thêm 1 khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận. Trong trường hợp của bạn, bạn có quyền yêu cầu chủ đất trả 400 triệu (tiền cọc và tiền phạt cọc). Tuy nhiên nếu chủ đất không tự nguyện thực hiện trách nhiệm này, thì bạn sẽ phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để yêu cầu người này buộc phải thực hiện trách nhiệm. Song, phương án này chỉ khả thi khi bạn đánh giá được khả năng thanh toán của người chủ đất. Tức là, nếu chủ đất có tài sản để đảm bảo thi hành án thì việc khởi kiện là khả thi. Nhưng nếu người này không có điều kiện để thi hành án ( không có tài sản) thì việc khởi kiện sẽ không phát huy được tác dụng trên thực tế. 

Việc khởi kiện chỉ nên thực hiện khi các bên không thể đạt được thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Do đó, từ những phân tích và đánh giá trên chúng tôi cho rằng cách làm thứ nhất " yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng đất sau đó chuyển nhượng " là phương án có tính khả thi cao hơn cả và cũng đảm bảo được quyền lợi của bạn. Bạn có thể xem xét để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất cho trường hợp của mình.  

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Trân trọng!

Luật gia Nguyễn Thảo - Công ty Luật Minh Gia