Tranh chấp quyền sử dụng đất khi thừa kế theo pháp luật

Kính gửi:  Quý công ty!
 
Tôi có vấn đề kính đề nghị Quý công ty tư vấn pháp luật như sau:
 
Gia đình tôi có 04 thành viên (bố, mẹ, và tôi và chị gái), năm 1998 bố mẹ tôi có mua 01 mảnh đất (là tài sản chung của bố mẹ) tại xã Quang Trung, huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình.
 
- Năm 2007, bố tôi qua đời không để lại di chúc. Và gia đình tôi không làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế  
 
- Năm 2009, mẹ tôi do ở xa và đau yếu nên đã nhờ (bằng miệng) người dì bán mảnh đất trên. Thời điểm 20/11/2009 Người dì này đã tự ý bán đất không thông qua mẹ tôi và tự ý nhận tiền của người mua. Đến ngày 05/02/2010 gia đình tôi mới biết sự việc trên thì sự việc đã rồi. 02 chị em tôi đã vô cùng phản đối nhưng mẹ tôi vẫn quyết định bán mảnh đất trên. Khi bán chỉ có mẹ tôi ký các giấy tờ mua bán. 02 chị em tôi không hề ký kết giấy tờ gì (mảnh đất trên đã được cấp sổ đỏ cho chủ mới).
 
- Năm 2011, mẹ tôi qua đời và cũng không để lại di chúc, chị em tôi cũng không làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
 
Vậy tôi xin tư vấn của Quý Công ty về trường hợp của tôi có khởi kiện để đòi lại mảnh đất trên được không? Và giao dịch trên đã vi phạm vào các quy định gì của pháp luật?
 
Tôi xin chân thành cảm ơn!
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tranh chấp quyền sử dụng đất khi thừa kế theo pháp luật. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
 
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn có căn cứ để khởi kiện, tuy nhiên, bạn chỉ có thể khởi kiện nếu vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện. Nếu bạn đã hết thời hiệu khởi kiện và mảnh đất đã đứng tên chủ sở hữu mới thì bạn không thể kiện được nữa. Cụ thể là:
 
I. Bạn có căn cứ để kiện đòi một phần mảnh đất nếu mảnh đất trước đây bố mẹ bạn là đồng sở hữu và bố bạn không có di chúc khi qua đời.
 
Khi mảnh đất được đứng tên bởi cả bố và mẹ bạn, mẹ bạn chỉ có quyền sở hữu ½ mảnh đất đó. Khi bố bạn qua đời mà không có di chúc hoặc di chúc không hợp lệ, ½ mảnh đất đó sẽ được chia theo pháp luật, cụ thể là chia đều cho: mẹ bạn (vợ hợp pháp của bố bạn thời điểm bố bạn qua đời), hai chị em bạn (con của bố bạn), bất kỳ người anh chị em nào khác của bạn (bất kỳ người con đẻ hoặc con nuôi nào khác của bố bạn), ông và bà nội bạn. Trường hợp có bất kỳ người nào đã qua đời trước khi bố bạn mất, ½ mảnh đất sẽ được chia đều cho những người còn lại (Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005).
 
Như vậy, sau khi bố bạn mất mà không có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, mẹ bạn không đương nhiên trở thành chủ sở hữu của cả mảnh đất và do đó mẹ bạn không có quyền bán mảnh đất đó cho người khác và bạn có thể kiện đòi phần đất thuộc về bạn. Tuy nhiên, căn cứ Điều 645 Bộ luật Dân sự 2005, thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp của bạn là 10 năm kể từ khi bố bạn mất, nếu đã quá thời hiệu này, bạn không thể khởi kiện và đòi bất kỳ phần nào của mảnh đất.
 
II. Bạn có thể kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán mảnh đất giữa dì bạn và người mua là vô hiệu nếu vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện hợp đồng và nếu đáp ứng các điều kiện sau đây, tuy nhiên, cả trong trường hợp này bạn cũng không thể đòi quyền sở hữu đối với toàn bộ mảnh đất.
 
1. Hợp đồng mua bán mảnh đất sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất.
 
Khi hợp đồng này bị tuyên vô hiệu, hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu bên nào gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005). Theo đó, nghĩa vụ của mỗi bên sẽ như sau:
 
- Đối với bên bán: Nếu có thể chứng minh mẹ bạn đã ủy quyền cho dì bạn bán, dì bạn nhận số tiền bán mảnh đất và không hoàn lại cho mẹ bạn, thì dì bạn sẽ phải trả lại tiền cho người mua. Nếu mẹ bạn nhận hoặc dì bạn nhận và sau đó đã hoàn trả lại cho mẹ bạn, thì phần di sản của mẹ bạn sẽ được dùng để trả. Ví dụ nếu mẹ bạn sở hữu ½ mảnh đất thì ½ các bên có thể thỏa thuận để trả nợ bằng quyền sử dụng ½ mảnh đất hoặc bằng giá trị quy ra thành tiền của ½ mảnh đất.
 
- Đối với bên mua: Trước hết bên mua phải hoàn trả lại mảnh đất nguyên trạng như lúc mua, nếu gây thiệt hại gì cho mảnh đất trong quá trình sử dụng thì phải bồi thường. Sau đó nếu bên bán không thể hoàn trả lại tiền hoặc các bên thỏa thuận bên mua nhận đất để bù cho khoản tiền đã bỏ ra thì các bên phân sẽ chia phần đất nhận được sau.

Sau khi đã thanh toán hết các khoản nợ, khi cả bố và mẹ bạn đều không có di chúc, phần đất còn lại sẽ được chia như sau:

- 1/2 mảnh đất thuộc về cha bạn vẫn chia như quy định tại phần I bài tư vấn này.

- (1/2 mảnh đất thuộc về mẹ) + (với 1 phần đất mẹ bạn được thừa kế từ bố bạn) - (phần nợ cần thanh toán) = một diện tích nhất định, diện tích này tiếp tục được chia đều cho ông và bà ngoại của bạn và tất cả con (bao gồm cả con đẻ và con nuôi) của mẹ bạn. Nếu sau khi thanh toán nợ mà không còn di sản thì coi như không có di sản để chia thừa kế (Điều 683 Bộ luật Dân sự 2005).
 
2. Về vấn đề ủy quyền
 
Mặc dù trên thực tế Giấy Ủy quyền và Hợp đồng Ủy quyền cần được lập thành văn bản và có công chứng, tuy nhiên Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Luật Công chứng năm 2006 không quy định về hình thức Giấy ủy quyền. Như vậy, nếu việc mẹ bạn ủy quyền cho dì bạn bán mảnh đất hoàn toàn qua lời nói, không có văn bản thì sẽ xảy ra các trường hợp như sau:
 
a. Nếu hợp đồng mua bán mảnh đất có đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà đất, vẫn đứng tên mẹ bạn và có chữ ký của mẹ bạn: đây là hợp đồng hợp pháp. Tuy nhiên, như đã nói, mẹ bạn chỉ có quyền sở hữu ½ mảnh đất, do đó bạn có thể kiện đòi một phần mảnh đất thuộc về bạn như đã nói trong phần I bài tư vấn này.
 
b. Nếu hợp đồng mua bán mảnh đất có đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà đất, có đứng tên mẹ bạn nhưng dì bạn ký thay hoặc nếu hợp đồng đứng tên dì bạn: nếu dì bạn có thể chứng minh được mẹ bạn thực sự đã ủy quyền cho dì bạn để thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất đang nói thì hợp đồng mua bán này vẫn là hợp pháp. Tuy nhiên, vì nếu ủy quyền qua lời nói thì việc chứng minh sẽ rất khó khăn, do đó, nếu dì bạn không thể chứng minh được thì hợp đồng này là vô hiệu và việc xử lý hợp đồng vô hiệu sẽ được giải quyết như phần II.1 của bài tư vấn này.
 
Cần lưu ý rằng trường hợp của bạn là một trường hợp phức tạp và để giải quyết sẽ cần phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Trên đây là những tư vấn dựa trên một số tình tiết cơ bản. Bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư tư vấn Đất đai của Công ty Luật Minh Gia để được tư vấn cụ thể.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tranh chấp quyền sử dụng đất khi thừa kế theo pháp luật. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Cv Nguyễn Thúy Hạnh – Công ty Luật Minh Gia