Tranh chấp đất đai khi đã có giấy phép xây dựng?

Nội dung tư vấn: Dạ thưa luật sư! Gia đình tôi hiện đang sữa chữa nhà ở, đã có giấy phép cho phép xây dựng nhà cửa.Nhưng trong lúc đang thi công, thì bên nhà hàng xóm tranh chấp đất, nói với gia đình tôi rằng đang xây lấn đất nhà họ.Nhưng đo đạc trên sổ đỏ và giấy phép cấp sử dụng đất thì bên gia đình tôi có đầy đủ để chứng tỏ nhà tôi không tranh chấp đất. Hàng xóm họ đã đem đơn khiếu nại lên phường, nhưng phường vẫn chưa giải quyết, cũng như chưa có biên bản ngừng sữa chữa. Hiện tại ngày nào phường cũng cho đội trật tự đô thị và dân phòng xuống doạ nạt gia đình tôi không được phép xây dựng. Khi gia đình tôi mong họ đưa biên bản dừng hoạt động xây dựng thì họ doạ nạt, bắt bẻ và không cho ai được làm việc. Gia đình tôi rất bức xúc, có lên phường để kiếm người có trách nhiệm giải quyết sự viêc,nhưng họ đều đánh trống lảng , viện cớ nói này nói nọ, đi vắng, đi công tác.Gia đình tôi sữa chữa để còn có chỗ ăn chỗ ở, và chỗ thờ cúng. Mà họ cứ thờ ơ như vậy. Nên tôi xin công ty luật có thể tư vấn giúp chúng tôi trong trường hợp này được không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Như bạn đã trình bày vấn đề bị gây khó dễ trong quá trình xây dựng nhà ở là một trong những vụ việc rất thường xảy ra trong đời sống. Căn cứ quy định tại Điều 12, Luật xây dựng 2014  về các hành vi bị nghiêm cấm:

“4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp”.

Bạn phải đảm bảo các điều kiện được cấp giấy phép xây dựng theo điều 93 luật xây dựng 2014, được cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy đinh của pháp luật thì mới được phép thi công và đảm bảo xây dựng theo đúng nội dung của giấy phép. Do đó, bạn cần xác định và đánh giá việc xây dựng nhà của bạn có ảnh hưởng như thế nào tới những ngôi nhà xung quanh như các dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sụp đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra không? Để thực hiện việc thương lượng về trách nhiệm bồi thường.

Theo bạn đã cung cấp, bạn đã được cấp phép xây dựng nhà cửa thì bạn có thể xây dựng nhà ở tuân theo quy đinh của giấy phép xây dựng, đúng với quy hoạch xây dựng thì nhà hàng xóm không có căn cứ nào để ngăn cản việc xây nhà của bạn. 

Căn cứ quy định tại Điều 248, Bộ luật dân sự 2015 về Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề:

"Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.

Nếu như bạn đảm bảo đầy đủ các quy định của bộ luật dân sự 2015, có giấy phép xây dựng, đồng thời đảm bảo đủ điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật mà nhà hàng xóm vẫn tiếp tục gây khó dễ như bạn đã trình bày thì bạn có quyền yêu cầu họ chấm dứt hành vi của mình. Nếu họ không dừng lại thì bạn có thể kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi bạn cư trú để yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đã có bản án của Tòa thì sẽ có các biện pháp cưỡng chế thi hành án tương ứng nếu người hàng xóm này không thực hiện đúng pháp luật. Nếu họ cản trở có gây ra thiệt hại về tài sản, con người thì họ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự. 

Về hành vi phường cũng cho đội trật tự đô thị và dân phòng xuống doạ nạt gia đình không được phép xây dựng:

Đối với trường hợp của bạn, bạn bị phường cho đội trật tự đô thị và dân phòng xuống doạ nạt gia đình không được phép xây dựng và phường cũng không đưa ra quyết định hay văn bản nào về việc không được phép xây dựng là trái pháp luật. Do đó, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn đang sinh sống để tòa án thụ lý vụ án đối với hành vi hành chính của họ.

Bên cạnh đó, gia đình cũng có thể làm khiếu nại để giải quyết hành vi này, căn cứ quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 về Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:

“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

*Trình tự khiếu nại (Điều 7 Luật Khiếu nại 2011):

- Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

- Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Vậy nên, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án, hoặc làm đơn khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu. Trường hợp bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì bạn có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.