Tranh chấp đất đai khi bố mẹ không để lại di chúc

Câu hỏi: Thưa Luật sư!Ông bà ngoại tôi có ngôi nhà nằm trong chợ, trên bờ sông A, thời điểm đó do nhà nước chưa làm bờ kè nên đất vẫn lở dần, do đó ông bà mua mảnh đất 2000m2 mới để dời đi sinh sống và để lại ngôi nhà trong chợ này cho mẹ tôi ở để tiếp tục buôn bán (đến năm 1999, nhà trong chợ lở hết xuống sông, mẹ tôi nhận được khoản trợ cấp ít ỏi rồi về lại đất của ông bà ngoại cất nhà). Ông bà có có 5 người con, 2 trai, 3 gái, mẹ tôi là con cả, sau khi mất, năm 1990, ông bà không có để lại di chúc. Đến năm 2000, dì 3 tôi vì cần vốn để kinh doanh vật liệu xây dựng nên có bàn với mẹ tôi và cậu tư để cho tiền một cán bộ địa chính xã làm GCNQSDĐ do dì ba tôi đứng tên cả mảnh đất 2000m2 trên để thế chấp ngân hàng (không có làm giấy ký tên chuyển thừa kế sang dì 3 từ 5 anh em, chỉ bàn bằng miệng). sau đó, năm 2008, cậu tư tôi yêu cầu dì 3 rút sổ đỏ ở ngân hàng ra và vào xã làm thủ tục trả đất lại cho 4 anh em. Vợ và chồng dì ba đã vào xã ký trả đất lại cho 5 anh em lần 1(và 3 tờ ủy quyền của 3 đứa con dì được công chứng tại xã, anh Long, Anh Khôi, chị Thư), sau đó 5 anh em họp lại thống nhất phương án chia đất, cả 5 anh chị em lại vào xã, dì ba ký chia đất lần 2 cho cả 5 anh em theo phương án đã thống nhất, trong đó 2 cậu được 50% số đất, còn lại chia đều cho  3 nguoi con gái , không có bất cứ sự phản đối nào! tuy nhiên lúc này vẫn chưa rút sổ đỏ ra khỏi ngân hàng được, đến năm 2010, thì hết hạn thế chấp ngân hàng, dì ba tôi lấy sổ đỏ về và đem vào xã tiến hành đo đất do cậu tôi trực tiếp phân chia. 6 tháng sau, xã cấp GCNQSDĐ cho 5 anh em.Tuy nhiên, năm 2016, con trai lớn của dì, anh Long, đã làm đơn tố cáo ở xã với 2 nội dung sau:

1. Mẹ tôi đã được cho ngôi nhà dưới chợ (đã lở đất hêt rồi) nên không được quyền thừa kế trong mảnh đất 2000m2.

2. Phương án phân chia không đồng đều là sai pháp luật, và thưa cậu tôi lợi dụng tín nhiệm của dì 3 trong phân chia tài sản. (lúc đo đất dì ba tôi không ra giám sát).

3. Phủ nhận giấy ủy quyền của con trai lớn dì ba, vì lúc đó anh Long ở sài gòn, nhưng không có mặt anh ta. lấy lý do không có mặt khi công chứng, anh ta phủ nhận tính chất pháp lý của tờ ủy quyền này.

Nay tôi muốn hỏi: 3 điều trên có hợp pháp không? phần đất trên sổ đỏ của mẹ tôi, gia đình dì ba vẫn đang sử dụng kinh doanh mà không trả lại, cũng không cho mẹ tôi đổ đất làm mặt bằng vơi lý do đất đang tranh chấp!Kính mong nhận được câu trả lời từ quý luật sư!

Trả lời:

 Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về 3 nội dung mà anh Long (con trai của dì ba) làm đơn tố cáo.

Khi mất vào năm 1990, ông bà bạn không để lại di chúc nên theo quy định tại điêu 675 Bộ luật dân sự 2005 thì di sản của ông bà bạn sẽ được chia theo pháp luật.

"1.Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
 

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản".

 Mặt khác, theo điểm a khoản 1 điều 676 bộ luật dân sự 2005 quy định về hàng thừa kế như sau: 

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết....;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau".

 
Như quy định trên thì ông bà bạn có 5 người con, 5 người đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và đều được chia di sản của bố mẹ ngang bằng nhau (tức mảnh đất 2000m2 của ông bà bạn sẽ được chia đều cho 5 người con, mỗi người hưởng một phần). Do đó, việc anh Long (con trai lớn của dì ba) cho rằng mẹ bạn đã được cho ngôi nhà dưới chợ (đã lở đất hêt rồi) nên không được quyền thừa kế trong mảnh đất 2000m2 là không có căn cứ.

Tuy nhiên, đối với trường hợp của gia đình bạn, như bạn đã trình bày 5 anh em đã họp lại và thống nhất phương án chia di sản nên trước hết có thể thấy rằng việc phân chia di sản thừa kế là do thỏa thuận của những người được phân chia di sản thuộc hàng thừa kế thứ nhất được quy định tại khoản 2 Điều 681 Bộ luật dân sự:

"1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b)Cách thức phân chia di sản.

2.Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản".

Những người thừa kế có thể họp mặt lại với nhau và thống nhất cách thức phân chia di sản thừa kế khi ông bà bạn không để lại di chúc. Do có thể tự thỏa thuân với nhau nên việc phân chia cho người này nhiều, người kia ít, không đồng đều  là do những người thừa kế, họ đã nhất trí, đồng ý với quyết định chia cho 2 người con trai được 50% số đất, còn lại chia đều cho  3 người con gái mà không có bất kỳ sự phản đối nào. Vậy, việc anh Long cho rằng “phương án phân chia không đồng đều là sai pháp luật” là không chính xác.

Ngoài ra, anh Long cho rằng cậu bạn đã lợi dụng tín nhiệm của dì ba trong việc phân chia di sản (đất dì ba bạn không đứng ra giám sát). Do anh Long không nói rõ cũng như không có bằng chứng cho rằng cậu bạn đã có hành vi lợi dụng dì ba bạn trong việc phân chia di sản nên nếu anh Long làm đơn tố cáo với nội dung này thì anh cần chuẩn bị đầy đủ căn cứ để chứng minh, nếu không có căn cứ thì sẽ không được chấp nhận, không hợp pháp và ngược lại nếu chứng minh được thì sẽ được chấp nhận, lúc này dì ba của bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế vô hiệu do có sự lừa dối, lợi dụng ở đây.

Về việc anh Long phủ nhận tính hợp pháp giấy ủy quyền của dì ba (do không có mặt tại sài Gòn) là không hợp lý bởi xét về bản chất thì giấy ủy quyền là một giao dịch dân sự (sự thỏa thuận hay hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự). Có thể là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc hành vi đơn phương về việc lập giấy ủy quyền (thường là việc lập giấy ủy quyền đơn phương của một bên).Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy. Nên việc anh Long không có mặt tại Sài Gòn và không ký vào giấy ủy quyền thì nó vẫn có hiệu lực (tức vẫn hợp pháp).

Thứ hai, phần đất trên sổ đỏ của mẹ bạn, gia đình dì ba vẫn đang sử dụng mà không trả lại cho mẹ bạn là không phù hợp bởi khi đã thỏa thuận xong rồi và đã có sự thống nhất về việc phân chia di sản cho từng người thì cần phải thực hiện đúng sự thỏa thuận đó, nếu dì ba không thực hiện đúng thỏa thuận (không trả lại đất cho mẹ bạn) thì mẹ bạn có quyền kiện ra Tòa án có thẩm quyền.

Theo khoản 2 điều 681 bộ luật dân sự đã nêu trên thì: “Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản"

Đồng thời theo điều 57 luật công chứng 2014:

"Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1.Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.(….)

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản."

Nếu văn bản thỏa thuận phân chia di sản giữa gia đình mẹ bạn đã được công chứng thì mẹ bạn có thể dùng chính văn bản này để làm chứng cứ chứng minh trước Tòa về quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất trên sổ đỏ của mẹ bạn mà dì ba đã không trả.

Việc dì ba không cho mẹ bạn đổ đất làm mặt bằng với lý do đất đang tranh chấp về cơ bản là đúng vì dù mẹ bạn đã đất trên sổ đỏ, tuy nhiên quyền sử dụng đất này đang có tranh chấp, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai. Nên về nguyên tắc, mẹ bạn sẽ không được phép xây dựng hay sửa chữa gì trên mảnh đất đó cả.

Tóm lại, 3 nội dung mà anh Long đã làm đơn tố cáo ở xã đều không hợp pháp. Về việc anh Long phủ nhận tính hợp pháp giấy ủy quyền của dì ba (do không có mặt tại sài Gòn) là sai vì giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý (là ý chí đơn phương của một bên). Nếu dì ba không trả lại đất cho mẹ bạn thì mẹ bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyên nơi có bất động sản đó. Mẹ bạn trong tình huống này cũng không được đổ đất làm mặt bằng trong khi đất đó đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chính quyền sẽ không cho phép.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tranh chấp đất đai khi bố mẹ không để lại di chúc. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV.Khuất Thị Hạnh – Công ty Luật Minh Gia