Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi người chuyển nhượng mất

Nội dung yêu cầu: Cho em hỏi vấn đề đó là, năm 2010 em có mua miếng đất của ông hàng xóm gần nhà. đất ở, đã có hợp đồng công chứng do UBND thị trấn xác nhận. trong khoảng thời gian từ năm 2010-2015 em chưa thực hiện việc sang tên đổi chủ và trong thời gian này thì bất ngờ ông hàng xóm bị chết. Vậy căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng năm 2010 giữa em và ông hàng xóm đã ký kết giờ em muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính và sang tên đổi chủ có được không? quy định thế nào mong được tư vấn, tôi xin cảm ơn...

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Mặc dù ông hàng xóm đã mất nhưng căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết vào năm 2010 giữa bạn và ông hàng xóm thì bạn vẫn có thể thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục sang tên đăng ký quyền sở hữu.

Thứ nhất, về thành phần hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) bao gồm :
 
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
 
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
 
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
 
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
 
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

Cần lưu ý là mười ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Đối với trường hợp của bạn, do ông hàng xóm đã mất nên nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ thuộc về những người đồng thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 637 Bộ luật dân sự về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau :

"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
 
Do đó, những người đồng thừa kế sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng), còn bạn sẽ có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ  = 0,5 % giá ghi trong hợp đồng.

Thứ hai,  về thành phần hồ sơ kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) :

Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/ TT - BTNMT quy định như sau :
 
“6. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:
 
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
 
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
 
c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
 
- Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
 
- Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
 
- Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
 
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
 
- Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
 
- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
 
- Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
 
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
 
- Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Căn cứ vào Điều luật trên, hồ sơ kê khai sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn bao gồm :

1, Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
 
2, Hợp đồng chuyển nhượng;
 
3,  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
 
4, Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
 
5, Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
 
Khi tiến hành thủ tục thay đổi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải nộp những khoản lệ phí sau :
 
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
 
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Sau 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ và nộp đầy đủ lệ phí theo quy định bạn sẽ được nhận sổ đỏ ghi tên bạn.

>> Tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ trực tuyến, gọi: 1900.6169

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng ngập mặn?

Tháng 9 năm 2014 ,nhà em được nhà nước giao cho 1 ha đất trông lúa.do vậy trông lúa không thuận lợi nên gia đình em muốn chuyển 1ha đất trông lúa sang trông rừng ngập mặn.tháng 10 năm 2015  vì không muốn tiếp tực làm nồng nền gia đinh em đã thỏa thuận chuyển nhượng 1ha đất rưng sang cho nhà hàng xóm là người cùng thôn.hỏi:gia đình em phải thực hiện những thủ tực nào?nhũng nghĩa vụ tài chính mà gia đình em phải thực hiện?

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

>> Các giấy tờ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

>> Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì gia đình không thuộc các trường hợp cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, nếu như gia đình muốn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất rừng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi người chuyển nhượng mất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV : Diệu Thu - Công ty Luật Minh Gia