Thủ tục mua bán đất và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Khi các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đẩt cần tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. Vậy điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng/chứng thực? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này thì hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ giải đáp các vướng mắc cho bạn.

Để liên hệ tới Luật Minh Gia, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169, ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tình huống Luật Minh Gia tư vấn dưới đây để có thêm kiến thức về pháp luật.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung đề nghị tư vấn: Gia đình tôi đang chuẩn bị mua mảnh đất 2ha, loại đất là đất rừng sản xuất, thủ tục mua bán đất như thế nào? Sau khi mua gia đình tôi muốn chuyển đổi diện tích đất trên để trồng cây ăn quả có được không? Nếu được thì căn cứ theo công văn hướng dẫn nào và thủ tục như thế nào?
Trân trọng cảm ơn!​

Trả lời. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau.

Theo thông tin chị cung cấp thì gia đình chị đang chuẩn bị mua một mảnh đất. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau:

- Chuẩn bị giấy tờ cho việc lập hơp đồng chuyển nhượng đất rừng, hồ sơ làm sổ đỏ đất rừng;

- Cơ quan, tổ chức có chức năng đo đạc lập hồ sơ kỹ thuật;

- Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng rồi chứng thực tại UBND xã hoặc công chứng tại văn phòng công chứng; 

- Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền;

- Nộp các loại phí, lệ phí;

- Bổ sung các giấy tờ trong quá trình làm sổ đỏ;

- Nhận sổ đỏ.

Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục mua bán mảnh đất đó thì chị cần phải tìm hiểu xem mảnh đất đó có nằm trong phần đất được chuyển nhượng không, mảnh đất đấy có đang xảy ra tranh chấp không, có bị mang thế chấp không.

Căn cứ vào điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất 

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, chị có thể chuyển đổi diện tích đất trên để trồng cây ăn quả khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và mảnh đất chị mua đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

- Nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh đất không có tranh chấp;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính.