Đàm Minh Diệu

Thủ tục mua bán đất và cách tính phí, lệ phí liên quan

Cho tôi hỏi về đất đai như sau: Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất thổ cư với diện tích là 70m2 , giá 3 000 000/m2. Vậy tôi xin hỏi thủ tục mua bán như thế nào? Và những khoản, phí lệ phí mà các bên phải chịu là gì? Và cách tính những khoản phí, lệ phí đó để có sổ quyền sử dụng đất. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn theo như chúng tôi hiểu là bạn đang chuẩn bị mua một mảnh đất với mục đích sử dụng là dùng làm đất ở, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thủ tục mua bán tức là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 quy định về thủ tục trong công chứng, do đó hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng trên địa bàn nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng có thể soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn). Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:


Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);

Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

                
Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Ngoài ra, có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Thứ hai, theo trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất (có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, bản đo đạc đất chuyển nhượng được do đơn bị cơ quan có chức năng đo vẽ thực hiện, nếu tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn). Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Những khoản phí, lệ phí mà các bên phải chịu và cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (thông thường bên bán sẽ phải chịu loại thuế này). Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất TTNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:

Điều 22. Thuế suất

1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng
.”

Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất (thông thường do bên mua chịu thuế trước bạ).

Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/trường hợp (do hai bên tự thỏa thuận nộp).

Lệ phí Công chứng: Căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất  được quy định như sau: Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 300.000 đồng/trường hợp (tính trên giá trị quyền sử dụng đất) (do hai bên tự thỏa thuận nộp).

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần người bán có mặt?

Xin chào Luật Minh Gia Tôi có câu hỏi sau muốn nhờ luât Minh Gia tư vấn:  Đang giữ một bộ giấy tờ đất của Bác Họ vơi diện tích 218m2. Do gia đình Bac tôi đã chuyển đi làm ăn xa và đã định cư tại đấy. Đến nay đã gần 20 năm, gia đình Bác tôi ko có nhu cầu sử dụng lại căn nhà nữa và muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho gia đình tôi. Do tuổi đã già và nhiều điều kiện khác gia đinh Bác không thể về để làm giấy tờ trực tiếp.

Vậy cho tôi hỏi. Gia đình tôi có thể thực hiện quyền chuyển nhượng nếu vắng gia đình Bác Họ được không? Nếu được cần làm hồ sơ gì và các bước thực hiện như thế nào để hoàn tất được thủ tục giữa hai bên?. Bác tôi là người đứng tên sổ đỏ thi khi làm giấy tờ có cần xác nhận của các con bác nữa hay không? Nên làm theo thủ tục mua bán hay biếu tặng để thủ tục được gọn nhẹ hơn? Nếu được có thể cho tôi xin các biểu mẫu có liên quan được không.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Tư vấn về việc ủy quyền trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Anh chị tặng cho quyền sử dụng đất cho em

Trong trường hợp này thì gia đình phải có mặt của người bác để làm thủ tục chuyển nhượng, nếu như Bác không về được có thể làm hợp đồng ủy quyền cho người khác để thay mặt bác tham gia giao dịch chuyển nhượng. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng giữa anh chị em ruột sẽ được miễn thuế và lệ phí nên gia đình có thể làm theo hướng tặng cho quyền sử dụng đất.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!

Trân trọng!
Chuyên viên: Phùng T. Bảo Nhung – Công ty Luật Minh Gia.

Gọi ngay