Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang ở nước ngoài

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Trong các giao dịch về đất đai, người tham gia giao dịch không tiện thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước và họ muốn người khác thay mặt họ thực hiện thì liệu có được không? Và phải làm những thủ tục gì để ủy quyền cho người khác? Có phải công chứng hợp đồng ủy quyền này không?

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này hoặc bất kỳ vấn đề nào của pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6169 để được giải đáp. Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục về đất đai

Câu hỏi tư vấn: Xin chào quý công ty! Chúng tôi là chị em ruột, chị tôi là người đứng tên trên giấy tờ nhà và muốn sang tên nhà cho tôi đứng tên. Nhưng chị tôi không có thời gian nhiều ở Việt Nam và hiện tại tôi muốn tiết kiệm thời gian bằng cách tôi sẽ thay chị gặp đại diện luật sư để bàn giao những giấy tờ mà bên luật sư cần để tiến hành và 1 tuần sau đó chị tôi sẽ có mặt để ký tên cũng như đứng ra giao dịch hay là phải nhất thiết có măt chị tôi. Những giấy tờ đó chúng tôi có cần phôto công chứng trước khi giao cho luật sư không? Tôi xin phép hỏi quý công ty thời gian để thực hiện là bao lâu? Chúng tôi phải trả những phí gì để làm các thủ tục trên với nhà nước? Xin cám ơn và mong nhận được hồi đáp từ quý công ty!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cần tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Chị bạn muốn sang tên cho bạn trên giấy tờ nhà đất phải thực hiện những thủ tục sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, chị bạn và bạn phải đến văn phòng công chứng nơi có đất làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho này. Nếu Chị của bạn không có điều kiện về Việt Nam hoặc muốn có người thực hiện thay thì có thể lựa chọn hình thức ủy quyền để người được ủy quyền thay mặt thực hiện các thủ tục chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều 562 BLDS 2015:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Chị bạn có thể công chứng hợp đồng ủy quyền tại cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam thại nước ngoài theo quy định tại Điều 78 Luật Công chứng 2014:

"Điều 78. Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

…”

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bạn và chị bạn có nghĩa vụ phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Trường hợp của bạn là hai chị em ruột nên nếu là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, còn nếu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chị bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân còn bạn vẫn có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, bạn đến văn phòng đăng ký đất đai nộp tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB, trường hợp chị bạn ủy quyền thì bạn có thể thay chị bạn đồng thời nộp hồ sơ khai thuế gồm tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN và chỉ cần nộp phí thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Để đăng ký biến động bạn chuẩn bị 1 hồ sơ đăng ký biến động gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động được quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

…

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;”.

Ngoài ra, phí và lệ phí đối với thủ tục đăng ký biến động phải đóng bao gồm: chứng nhận đăng ký biến động và trích lục bản đồ địa chính. Mức phí và lệ phí phải đóng (phí thẩm định hồ sơ, chứng nhận đăng ký biến động và trích lục bản đồ địa chính) tùy thuộc vào Nghị quyết của Hội đồng nhân dân từng địa phương.

Như vậy, thời gian để thực hiện thủ tục sang tên cho bạn trên giấy tờ là 15 ngày và tổng chi phí của các thủ tục trên còn tùy thuộc vào nơi có đất, vì ở mỗi địa phương khác nhau mức phí và lệ phí sẽ khác nhau.