Thời hạn sử dụng đất khi nhận tặng cho đất trồng cây lâu năm

Nội dung câu hỏi: Kính gửi văn phòng luật toàn quốc, vui lòng tư vấn cho tôi một số nội dung sau:Bác ruột tôi có 1 mảnh đất vườn thửa 682 diện tích 681m2 (tên Ng). Sau đó bác ruột tôi làm thủ tục cho tặng cho mẹ tôi và bác hai tôi đồng sở hữu (mang tên H và  T). Nay tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi 61 mét từ đất vườn sang đất ở, vậy tôi có 1 số câu hỏi sau:

1. Sổ cũ là đất vườn lâu dài (cấp năm 1994), sổ mới sang tên mẹ và bác hai tôi (mới làm tháng 9 /2018) là đất trồng câu lâu năm (hạn dùng tính từ năm 1994 đến năm 2044 là hết hạn) việc này đúng hay sai? Theo tôi được biết 50 năm phải tính từ ngày sang tên sang sổ mới đúng ko ạ? Tức là từ 2018 đến 2068 mới hết hạn.

2.Thửa đất là tôi trong ngõ gần đường liên xã. Tôi có tham khảo bảng tính giá đất theo quyết định 96 (trong phạm 200m tính từ thì xác định giá đất theo các vt1, vt2,vt3,vt4 thì giá chuyển đổi rất cao), ngoài phạm vị 200m thì tính theo khu dân cư nông thôn giá chuyển đổi rất thấp. Ngõ từ đường liên xã vào nhà tôi rất ngoằn nghèo, nếu đi đúng tim đường của ngõ thì khoảng cách từ đường liên xã đến nhà tôi khoảng gần 300m, hôm trước xã họ mang thước dây xuống căng để đo khoảng cách từ đất nhà tôi đến đường liên xã và họ nói khoảng cách là 198 mét. Tôi ko phục phương pháp đo này. Vậy văn phòng luật cho tôi hỏi khoảng cách 200 mét tính từ đường liên xã đến khu được chuyển đổi sẽ được đo bằng cách nào? Xác định như thế nào?

3. Đất vườn nhà tôi (khi đất tôi đang định chuyển đổi) có công trình nhà cấp 4 diện tích khoảng 15 mét vuông xây dựng khoảng 30-40 năm nay, tôi ko ở nhưng làm công trình máy xay xát gạo cho bà con? Vậy tôi có phải phá công trình này trước khi chuyển đổi không?4 .Trong trường hợp thuế và phí chuyển đổi quá cao, tôi muốn nợ thuế 5 năm thì cần các thủ tục giấy tờ nào?5. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất tôi sẽ phải nộp ở một cửa của xã hay của huyện?Tôi mong sớm nhận được câu trả lời, tôi trân thành cảm ơn

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau

Thứ nhất, xác định thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn được xác định theo Điều 128 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

"Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Do đó, khi mẹ bạn được nhận quyền sử dụng đất đối với đất trồng cây lâu năm thì thời gian sử dụng đất được xác định là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi bác tặng cho mẹ, không phải là thời hạn 50 năm tính từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận cho mẹ như bạn nói. Như vậy, việc cơ quan có thẩm quyền xác định thời hạn sử dụng đất đối với đất trồng cây lâu năm từ năm 1994 đến năm 2044 cho mẹ bạn là phù hợp với quy định pháp luật."

Thứ hai, vấn đề đo đạc

Việc xác định khoảng cách 200m do cơ quan chuyên môn về đo đạc thực hiện, công ty Luật Minh Gia không thể xác định chính xác cho bạn vấn đề này. trong trường hợp bạn không đồng ý với cách đo đạc do xã thực hiện thì bạn có thể khiếu nại.

Thứ ba, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp 

Hành vi xây dựng trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Việc xây dựng đã thực hiện cách đấy 30-40 năm nên có thể đã hết thời hiệu để xử phạt vi phạm hành chính về hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền vẫn được phép yêu cầu gia đình bạn thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. Sau đó mới cho phép gia đình bạn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ tư, nợ tiền sử dụng đất

Trường hợp gia đình bạn được chuyển mục đích sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính thì có thể làm hồ sơ để xin đươc ghi nợ tiền sử dụng đất. Việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

"Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn."

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC. Cụ thể:

"Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất 
 

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau: 
 

1. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất 

 

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. 
 

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường. 
 

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định. .."

Như vậy, để được ghi nợ tiền sử dụng đất thì bạn cần có Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng tài nguyên và Môi trường để xem xét giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai- Công ty Luật Minh Gia