Thắc mắc về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất

Nội dung câu hỏi: Gia đình em hiện có một mảnh đất rộng 3700m2 với 300m2 là đất thổ cư. Hiện tại trên bản đồ quy hoạch đã có thông tin đất nhà em trong vùng quy hoạch để làm đường cho dự án xây dựng đường tỉnh 769 và đường Bắc Sơn Long Thành. Dự án này chủ đầu tư là công ty novaland. Phần đất nhà em bị quy hoạch khoảng 2000m2 đất + cộng thêm nhà ( mặt tiền nhà em có xây 1 nhà cấp 4, sau căn nhà cấp 4 thì là nhà 2 tầng). Cả 2 căn nhà chỉ mới xây dựng trong vòng 2 năm với chi phí khoảng 3 tỷ. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp bị quy hoạch thì bồi thường sẽ như thế nào? Nếu mình không đồng ý với giá bồi thường thì có thể thưa kiện được không? Theo em được biết một số dự án sẽ do nhà đầu tư tự thoả thuận với chủ đất trong vùng quy hoạch và không có liên quan đến cưỡng chế của nhà nước. Vậy trong trường hợp này nhà đầu tư phải thoả thuận với gia đình em hay như thế nào mong luật sư tư vấn giúp em.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau :

Thứ nhất, việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thực hiện như thế nào?

- Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất:

Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Khi có quyết định thu hồi đất, gia đình bạn có đủ điều kiện thì sẽ được bồi thường với toàn bộ phần đất bị thu hồi. Vì bạn không cung cấp rõ thông tin phần diện tích đất gia đình bạn bị thu hồi bao gồm những loại đất nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn việc bồi thường trong trường hợp cụ thể của bạn. Phần đất ở của gia đình bạn bị thu hồi được bồi thường theo quy định  Điều 79 Luật đất đai năm 2013:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở….”

Nếu gia đình bạn không còn đất ở trong phạm vi xã nơi có đất thu hồi thì được bồi thường đât ở hoặc nhà ở, trường hợp còn đất ở trong phạm vi xã nơi có đất thu hồi hoặc không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở thì được bồi thường bằng tiền. Giá bồi thường được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Khi không được bồi thường giá đất theo đúng quy định thì bạn có thể khiếu nại quyết định bồi thường cho gia đình bạn. Ngoài ra gia đình bạn khi bị thu hồi đất còn được hỗ trợ theo quy định.

- Bồi thường thiệt hại về nhà khi nhà nước thu hồi đất ở:

Điều 89 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.”

Khi đất bị thu hồi thì nhà trên đất sẽ được bồi thường, việc bồi thường được hướng dẫn bởi Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. 

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành. 

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. …."

Phần nhà có trên đất ở bị thu hồi nếu đủ điểu kiện được bồi thường gia đình bạn thì sẽ được bồi thường một số tiền bằng tổng giá trị hiện có của nhà. Khoản tiền được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại nhân với giá trị xây dựng mới của nhà tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Thứ hai, trường hợp của bạn chủ đầu tư có phải thỏa thuận với bạn về việc bồi thường hay không?

Trường hợp đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được nhà nước bồi thường. Chủ đầu tư không phải thỏa thuận với gia đình bạn về việc bồi thường. Trường hợp đất của gia đình bạn không nằm trong khu vực bị thu hồi nhưng chủ đầu tư muốn mua đất của gia đình bạn thì phải thỏa thuận với gia đình bạn. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV: Nông Diệp - Luật Minh Gia