Thắc mắc về một số nội dung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi Quý công ty Luật! Lời đầu tiên, kính chúc Quý công ty sức khỏe, an lành và gặt hái được nhiều thành công trong năm mới 2018. Hiện tại tôi có một vấn đề liên quan đến vấn đề Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xin được giải đáp và tư vấn. Cụ thể như sau: 1. Khái quát tổng quan về đất ở gia đình Năm 2017 huyện  tôi có chủ trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân xã tôi. Đất gia đình tôi là đất ở ổn định lâu dài từ thời ông cha để lại kế thừa cho bố tôi theo phong tục cha truyền con nối chứ không có bất cứ giấy tờ thừa kế nào. Hơn nữa, từ thời ông cha đến bây giờ, về phía gia đình tôi cũng không có bất cứ giấy tờ gì thể hiện diện tích đất đang sử dụng. Đất đang ở cũng không có bất cứ tranh chấp nào. Tuy nhiên, về phiá cơ quan nhà nước: (1) theo bản đồ địa chính UBND xã được thể hiện từ lâu khoảng từ năm 1980 trở về trước thì diện tích đất là 224m2, (2) Theo số liệu đo đạc của UBND huyện  năm 2012 diện tích đất là 293.2 m2. Ngày 25.12.2017 gia đình tôi nhận được Sổ hồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với đất.  Nội dung trong giấy có ghi (Đính kèm sổ hồng): 1. Diện tịch 293.2 m2 2. Hình thức sử dụng: riêng 3. Mục đích sử dụng: đất ở tại nông thôn 224 m2, đất trồng cây hằng năm 69.2 m2. 4. Thời hạn sử dụng: Lâu dài (ONT), Theo luật định (CHN) 5. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất 2.  Những nội dung xin giải đáp và tư vấn (1). Tại mục (3) về mục đích sử dụng đất: tại sao tổng diện tích 293.2 m2 lại phân chia đất ở nông thông 224m, đất trồng cây hằng năm 69.2 m2? Việc chia mục đích sử dụng như vậy có đúng hay không? Liệu gia đình tôi có thể đề nghị công nhận  đất ở nông thôn với tổng diện tích 293.2 m2. (Tôi có tra cứu về hạn mức công nhận đất ở đối với các xã đồng bằng tỉnh là 200m2/hộ và tại điểm b, khoản 2, điều 5 Quyết định 4655/2017 của UBND tỉnh có ghi: “Trường hợp đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định theo thực tế đang sử dụng, nhưng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 1, Điều 3 và khoản 1, Điều 4 của quy định này”)  - Diện tích đất 293.2 m2 có phải nộp tiền sử dụng đất không? Nếu có, mức phí là bao nhiêu? - Đất này là do cha truyền con nối, vế sau tôi thấy ghi là “Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất” đúng hay không? Rất mong nhận được sự phản hồi sớm từ Quý công ty. Trân trọng.

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công Ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, việc sổ đỏ ghi nhận diện tích đất với hai mục đích sử dụng như vậy là đúng hay sai?

Căn cứ Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

"1. Sửa đổi, bổ sung Điều 3 như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.”…..”

Nếu đất gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp từ thời điểm năm 1980 nhưng không có giấy tờ thì khi xin cấp lần đầu mục đích sử dụng đất được xác định theo hiện trạng sử dụng đất của gia đình bạn, nếu sổ đỏ ghi nhận số diện tích đất tương ứng với mục đích sử dụng đất theo đúng hiện trạng đang sử dụng thì việc chia ra như vậy là đúng theo quy định của pháp luật, nếu sai với hiện trạng thì bạn có thể xin đính chính lại sổ đỏ để phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.

Hơn nữa theo quy định của địa phương bạn cũng ghi nhận xác định loại đất dựa trên hiện trạng sử dụng đất với trường hợp đất sử dụng trước năm 1980.

Thứ hai, có thể yêu cầu toàn bộ diện tích đất đang sử dụng là đất ở không?

Trường hợp 1: Nếu thực tế gia đình bạn đang sử dụng đất với mục đích để ở thì toàn bộ diện tích đó sẽ được công nhận nếu đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp từ trước năm 1980, nếu sổ đỏ được cấp tại thời điểm năm 2017 không đúng với hiện trạng thì có thể làm thủ tục yêu cầu sửa đổi thông tin về mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ.

Trường hợp 2 : Nếu việc cấp sổ đỏ là đúng theo hiện trạng đất mà gia đình bạn đang sử dụng thì bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất, sau khi nộp hồ sơ thì Ủy ban nhân dân cấp Huyện sẽ xem xét có cho phép chuyển mục đích hay không căn cứ vào hạn mức đất ở và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, khi được phép chuyển thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50 % mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại địa phương.

Căn cứ Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Về thắc mắc trên giấy chứng nhận ghi “ Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đât “ có đúng không khi đất của gia đình bạn là đất cha truyền con nối?

Để xác định việc ghi như vậy có đúng hay không thì căn cứ vào thực tế của gia đình bạn, mảnh đất này do ai đứng tên và được đứng tên trong trường hợp được thừa kế hay nhận tặng cho nếu được sang tên do hưởng thừa kế thì việc ghi như vậy là không đúng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia