Thắc mắc về làm giấy tờ nhà đất và nếu bị thu hồi đất

Xin chào Luật Minh Gia,Tháng 4 năm ngoái tôi có mua 1 căn nhà cấp 4 diện tích 60m2 giấy tờ tay có người làm chứng, chưa qua công chứng. Lịch sử căn nhà này được 1 xí nghiệp nhà nước cấp cho người chủ từ năm 1989, vẫn còn tờ quyết định, đã có số nhà, có sơ đồ số thửa đất, có đóng thuế đất hằng năm cho phường. Người chủ bán cho người cháu, người cháu đó bán lại cho tôi, Tới nay không thấy có tranh chấp gì. Nay cho tôi hỏi với tình trạng nhà đất như vậy tôi có thể làm giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) hay không? Và nếu có lỡ bị thu hồi đất thì tôi có được đền bù không ?Xin chân thành cảm ơn nếu câu hỏi này được trả lời!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Về việc cấp Giầy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tháng 4 năm ngoái bạn có mua 1 căn nhà cấp 4 diện tích 60m2 giấy tờ tay và có người làm chứng, chưa qua công chứng. Để chứng minh được quyền sử hữu nhà ở, bạn phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”

Khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, bạn sẽ được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

Về hợp đồng mua bán nhà:

Lịch sử căn nhà được 1 xí nghiệp nhà nước cấp cho người chủ từ năm 1989, vẫn còn tờ quyết định, đã có số nhà, có sơ đồ số thửa đất, có đóng thuế đất hằng năm cho phường. Như vậy, chủ sở hữu căn nhà này sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 100 Luật Đất Đai 2013.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.

Khi căn nhà này được bán cho bạn, có giấy tờ tay, có người làm chứng, tuy nhiên chưa qua công chứng.

Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

“1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.”

Ngoài ra, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2013 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Với quy định trên, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, tức hình thức của hợp đồng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở của bạn vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Tuy nhiên, theo quy định trên thì nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Do đó, để hợp đồng mua bán nhà không bị vô hiệu, hợp đồng cần phải được công chứng theo quy định của pháp luật.

Khi hợp đồng mua bán nhà của bạn được công chứng, trở thành hợp đồng mua bán nhà hợp pháp, theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 thì bạn sẽ được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai.

2. Về bồi thường khi bị thu hồi đất

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy, bạn sẽ được bồi thường khi thu hồi đất nếu bạn đang sử dụng đất có đầy đủ các Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì bạn cần chứng minh rằng bạn có đủ điều kiện để được cấp các Giấy chứng nhận trên, khi đó, bạn sẽ được hưởng tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Nguyễn Thị Thu Hiền - Luật Minh Gia