Thắc mắc nhờ tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai

Nội dung yêu cầu: Chào luật sư, Gia đình tôi vừa bán mảnh đất cho ông T, theo hợp đồng đặt cọc viết tay thì mảnh đất 250m2 ( ngang 5m, dài 50m), giá 4.700.000/m2, thành tiền là 1.175.000.000 đồng. Đặt cọc đợt 1 là: 175.000.000 đồng. Đợt 2 ( sau khi đã sang tên) là 600.000.000 đồng. Đợt 3 khi ra sổ thì thanh toán nốt 400.000.000 đồng còn lại. Gia đình tôi đi làm sổ đỏ cho ông T và đang giữ sổ đỏ của ông T, đợi ông T giao đủ 400.000.000 thì mới giao sổ đỏ.Tuy nhiên do sai sót của địa chính mà khi đo đạc chỉ có diện tích 207m2 (ngang 5m, dài 41,5m) nên khi tách sổ chỉ có 207m2. Chúng tôi đã thông báo cho ông T về sai sót này khi đi làm hợp đồng công chứng và ông T đã đồng ý chấp nhận. Trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng sang tên có ghi rõ diện tích là 207m2, nhưng giá bán chỉ ghi là 200.000.000, để nộp thuế ít lại. Khi có sổ đỏ, chúng tôi yêu cầu ông T chồng đủ tiền thì ông T không đưa tiền. ông T nói chỉ đưa số tiền tương ứng với diện tích đất trên sổ đỏ. Có nghĩa là chỉ đưa thêm 197.000.000 đồng. Chúng tôi không đồng ý nên đã yêu cầu địa chính xuống đo lại và diện tích đo lại là 240m2 (ngang 5m, dài 48m). Ông T đã xây dựng  nhà trên diện tích 240m2. Chúng tôi gửi đơn lên Phòng Tài Nguyên Môi trường để yêu cầu giải quyết việc này thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường đồng ý cấp đổi lại sổ mới với điều kiện người đứng tên trên sổ phải kí vào đơn xin cấp lại đất. Ông T đã không kí vào đơn và dọa sẽ kiện chúng tôi. Chỉ thiếu 43m2 đất nông nghiệp mà ông T trừ chúng tôi hơn 200 triệu đồng. Trong khi nếu ông T chịu hợp tác, chúng tôi hoàn toàn cắt đủ đất cho ông T vì phía sau nhà tôi vẫn còn dư rất nhiều đất. Nếu ông T chịu kí vào đơn cấp đổi lại sổ đỏ, và kí vào hợp đồng chuyển nhượng thêm 10m2 đất thiếu thì sổ đỏ mới sẽ là 250m2. và ông T phải giao 400.000.000 đồng cho chúng tôi. Tuy nhiên ông T đã không hợp tác và đòi trừ tiền gia đình tôi. Chúng tôi phải giải quyết việc này như thế nào? và pháp luật quy định ra sao? Xin cảm  ơn luật sư,

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:

Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Trước tiên, việc cơ quan địa chính có sai sót khi đo đạc và gia đình bạn đã yêu cầu địa chính xuống đo lại và diện tích đo lại là 240m2 (ngang 5m, dài 48m). Lúc này, sổ đỏ đã đứng tên ông T và diện tích ghi trong sổ là 207m2 nên để được đính chính lại diện tích trong sổ đó thì như phòng tài nguyên và môi trường đã cũng cấp, cần người đứng tên trên sổ phải kí vào đơn xin cấp lại đất. Bạn cần thuyết phục ông T hợp tác để xin cấp lại đất và chuyển nhượng thêm 10m2 đất còn thiếu theo như đúng mục đích ban đầu của việc chuyển nhượng đất. Nếu không thuyết phục được thì bạn cần gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải bắt buộc, nếu hòa giải không thành thì có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã nơi có đất để giải quyết hành vi lấn, chiếm đất của ông T. Cụ thể diện tích trong sổ đỏ ghi 207m2 nhưng thực tế là 240m2. Trước khi khởi kiện ra tòa bạn

Lưu ý: theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 thì:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Chiếu theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất tại phòng công chứng vô hiệu do giao dịch này nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, khi đó hợp đồng đặt cọc ban đầu vẫn có hiệu lực và hai bên vẫn phải thực hiện.

Do hợp đồng thì cũng đã xong xuôi, nhà thì cũng đã xây dựng trên mảnh đất 240m2. Vì thế, tốt nhất là bạn nên thỏa thuận với ông T về việc xin cấp lại đất và chuyển nhượng thêm 10m2 đất còn thiếu như đúng mục đích ban đầu của việc chuyển nhượng đất, lúc này hai bên có thể đem ra phòng công chứng để cùng nhau sửa đổi, bổ sung hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu không thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân huyện nơi có bất bất động sản. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thắc mắc nhờ tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV. Lê Minh – Công ty Luật Minh Gia