Tuấn Luật sư

Tặng cho đất không đúng quy định dẫn đến tranh chấp, xử lý thế nào?

Chào luật sư, Bà Hai tôi tên C D Sinh năm 1910 có sở hửu phần đất 3.000m2 gồm đất rẫy và đất thổ cư ( Đất rẫy 2.200m2, đất thổ cư 800m2). Phần đất này bà cho em ruột là C Đ, chẳng may C Đmất sớm nên vào năm 1994 bà C D có làm tờ ủy quyền cho 3.000m2 trên cho 3 đứa con của bà C Đ như sau: C N 650m2, C H 650m2 C E 900m2.

Còn 800m2 đất thổ cư làm hương quả cho con cháu ai muốn cất nhà thì cất trên diện tích 50m2 nếu sau này không ở thì trả lại phần đất đó chứ không được bán hay sang nhượng. Bà ủy quyền cho em ruột thứ Út là C T (Hiện bà T đã mất) toàn quyền giải quyết vụ đất đai và C E được hưởng phần hoa lợi trên phần đất 800m2. Tờ ủy quyền này được những người trong tộc họ và chính quyền xác nhận (Ảnh kèm theo).

Mới đây không đầy 2 tháng bà N B con ruột của Bà D sau bao năm định cư ở Mỹ về chơi nghe lời mật ngọt, bùi tai nên ngẫu hứng làm tờ cho đất lấy 900m2 của bà C E và 800m2 đất thổ cư cho ông C V ( C V con ruột thứ Hai của bà E).
 
Khi Ông C H về cất nhà thì C V ra ngăn cản cho rằng đất đó là của mình vì Bà Bích đã cho anh ta và anh ta ra đăng ký quyền sử dụng đất.

Xin nói rõ thêm hôm hòa giải ở ủy ban tôi có xem qua tờ cho đất của bà B, đó là tờ giấy viết tay nguệch ngoạc có một số người hàng xóm ký tên trong đó đặc biệt là UBND phường không có xác nhận ( để khi UB giao lại hồ sơ tôi chụp ảnh gởi luật sư xem).

Ở buổi hòa giải Hội đồng hòa giải đã giải thích, động viên ông C V việc ông H cất nhà là đúng nhưng ông K quyết không theo, thế là hòa giải không thành.

Vì vậy mình phải thưa ra tòa, rõ ràng đây là những hành vi trái pháp luật nhưng bây giờ kiến thức pháp luật của tôi có giới hạn nên không biết thưa ông Văn về tội gì và tội đó quy định trong pháp luật như thế nào. Có thể nói ông C V có các hành vi sau:

Thứ nhất: tranh chấp đất trái pháp luật vì bà Nết trước khi chết không có ủy quyền lại cho anh ta có sở hửu trên phần đất đó, anh ta có đông anh em và cũng không ai thừa nhận việc làm của anh ta. Điều đặc biệt hơn chồng bà nết cha anh ta vẫn còn sống mà anh ta đòi lấy luôn 900m2 kia ( con mà đòi lấy đất của cha).

Thứ hai: Hành vi ngăn cản ông Hiền cất nhà là trái pháp luật vậy thưa anh ta tội gì đây?

Thứ 3: Tự ý cấm trụ ranh để mời địa chính đo đạc để đăng kí quyền sử dụng đất ( hôm hòa giải mình đã yêu cầu địa chính ngưng ngay việc này và đã được chấp thuận) vậy thưa tội gì?

Thứ 4, hiện tại Ông C H, chồng bà Nết cùng với chồng bà Na có ý nguyện sợ sau này các con cháu đời sau tiếp tục tranh chấp hậu quả không lường trước được nên có nguyện vọng chia 800m2 kia làm 3 phần mỗi người giữ một phần sau này con cháu của ai thì cất nhà trên phần đất đó. Không biết nguyện vọng này tòa án có xem xét giải quyết.
 
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất

Mảnh đất có diện tích 3000m2 ( 800m2 đất thổ cư, 2.200m2 đất ruộng) là đất thuộc sở hữu của bà Duyên (tuy bác không trình bày là bà Duyên có giấy chứng nhận đối với diện tích đất này hay không nhưng do quá trình sử dụng lâu dài và không có tranh chấp nên bà Duyên có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) do đó bà Duyên có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất này.

- Về việc bà Duyên tặng cho đất thuộc sở hữu của mình cho bà Na, ông Hiền và bà Nết. Tuy bác không trình bày rõ thời điểm tặng cho đất là năm bao nhiêu nhưng do giấy tờ tặng cho của của bà Duyên đã có sự xác nhận của những người trong dòng họ và có sự xác nhận của chính quyền ( chứng thực của UBND cấp xã) nên việc tặng cho hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và những người được tặng cho sẽ được sử dụng phần đất theo nội dung của hợp đồng tặng cho.

- Về việc chị Bích (con của bà Nết) tặng cho phần đất của mẹ mình cho anh Văn: theo quy định của pháp luật người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do chị Bích là con của bà Nết nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho nào của bà Nết cho chị Bích nên diện tích đất được sở hữu của bà Nết (900m2 đất rẫy) và 800m2 đất thổ cư sử dụng chung nên chị Bích đương nhiên không có quyền sở hữu đối với 2 diện tích đất này vì vậy việc chị Bích tặng cho đất đối với anh Văn là không có cơ sở và hợp đồng tặng cho giữa 2 bên là hợp đồng không có hiệu lực pháp luật. Do đó, khi tranh chấp được giải quyết tại Tòa án thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng giữa 2 bên vô hiệu.

Thứ hai: Về hành vi ngăn cản ông Hiền xây nhà trên diện tích đất thổ cư 50m2

Do việc xây dựng nhà của ông Hiền đã có sự đồng ý của bà Duyên trong hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất và hợp đồng cũng phù hợp theo quy định nên việc ông Hiền xây dựng nhà trên diện tích này là được phép, hành vi ngăn cản của anh Văn là trái pháp luật và tùy theo tường trường hợp và hành vi cụ thể mà anh Văn có bị xử phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền theo quy định tại điều 11 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai và bị buộc khôi phục lại tình trạng sử dụng đất như ban đầu theo quy định tại khoản 3 điều này:

"Điều 11. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này".

Do đây chỉ là vấn đề tranh chấp về đất đai và hai bên không có hành vi nào gây thiệt hại nên anh Văn sẽ không bị truy cứu về trách nhiệm hình sự trong trường hợp này.

Thứ 3: Về việc anh Văn tự ý cấm trụ ranh để mời địa chính đo đạc để đăng kí quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho giữa chị Bích và anh Văn là vô hiệu nên việc đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Văn là không phù hợp. Tuy nhiên, việc tự cấm trụ của anh Văn để mời địa chính đo đạc không phải là hành vi nghiêm trọng, gây ra hậu quả và việc đo đạc địa chính cũng đã được dừng lại nên anh Văn sẽ không bị truy cứu trách nhiệm trong trường hợp này. Trừ khi anh Văn có những hành vi gây thiệt hại trên thực tế ảnh hưởng đến lợi ích của bên có quyền sử dụng đất thì anh Văn mới có thể sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự hoặc bị phạt theo quy định tại điều 11 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như trên.

Hiện tại Ông Cao văn Hiền, chồng bà Nết cùng với chồng bà Na có ý nguyện sợ sau này các con cháu đời sau tiếp tục tranh chấp hậu quả không lường trước được nên có nguyện vọng chia 800m2 kia làm 3 phần mỗi người giữ một phần sau này con cháu của ai thì cất nhà trên phần đất đó. Không biết nguyện vọng này tòa án có xem xét giải quyết.

Do diện tích đất 800m2 thổ cư được cho chung 3 người là ông Hiền, bà Nết và bà Na nên đây là tài sản sở hữu chung hợp nhất của 3 người này nên việc định đoạt tài sản chung sẽ phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu theo quy định tại khoản 2, điều 223 về định đoạt tài sản chung:
 
"2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật".
 
Do đó, chồng bà Nết với chồng bà Na không có quyền định đoạt đối với tài sản chung này trừ khi bà Nết và bà Na có sự ủy quyền cho chồng mình để định đoạt tài sản chung và việc ủy quyền này phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, về việc muốn chia lại đất cho con cháu

Do ba người là chủ sở hữu chung đối với tài sản là diện tích 800m2 đất thổ cư nên việc tặng cho lại đất đối với người nào cũng cần có sự đồng ý của chủ sở hữu là ông Hiền, bà Nết và bà Na hoặc người được ủy quyền trong việc định đoạt tài sản chung. Văn bản tặng cho sẽ có hiệu lực khi có sự đồng ý của cả 2 bên tặng và bên cho và vì đây là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên cần có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3, điều 188 Luật đất đai 2013:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Tuy nhiên, việc tặng cho để xây dựng nhà ở trong trường hợp này cần xem xét văn bản tặng cho khi bà Duyên tặng, cho đất đối với ông Hiền, bà Nết và bà Na có thỏa thuận cụ thể  như nào về diện tích đất được sử dụng làm đất ở và để dùng làm đất hương hỏa(dùng vào việc thờ cúng) và khi đó việc sử dụng đất để xây nhà sau khi được tặng cho của con cháu chỉ được giới hạn trên phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng này.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tặng cho đất không hợp pháp dẫn đến tranh chấp, xử lý thế nào?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia

Hotline: 1900.6169