Quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mua nhưng không có giấy tờ?

 1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật về mua bán đất đai

Điều kiện để được thực hiện giao dịch mua bán đất đai là chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đất đang trong thời hạn sử dụng và đất không nhằm để thực hiện nghĩa vụ kê biên để đảm bảo thi hành án. Ngoài ra giao dịch phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự về thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Vậy thủ tục mua bán, sáng tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay.

Câu hỏi tư vấn: Kính chào luật sư, xin luật sư tư vấn dùm tôi 1 vấn đề. Ba tôi có mua 1 mảnh đất 15000m2 (1 mẫu rưỡi) từ cuốn sổ đỏ 18000m2 cách đây 7 năm trước của cô em ruột, đã trả tiền đầy đủ nhưng không có giấy mua bán gì cả vì là người thân nên chủ quan, đã canh tác trồng cao su được 7 năm rồi. Cuốn sổ đỏ 18000m2 do ba tôi giữ nhưng chưa tách được sổ do bên gia đình cô tôi không hợp tác nên dây dưa đến ngày hôm nay. Đến nay, cô tôi muốn lấy lại sổ để bán lại phần đất còn lại cho người khác, nhưng có ý định muốn chiếm luôn mảnh đất của nhà em vì gia đình cô nói nếu làm thẳng tay thì ba em không có tất đất nào. Tuy nhiên trong lúc mua bán, mảnh đất đó có 1 con đường vành đai, chính quyền vận động hiến nên ba em đã hiến 1600m2, có giấy chứng nhận ba tôi hiến đất nhưng tên sổ vẫn là của cô tôi. Xin nhờ luật sư tư vấn dùm gia đình tôi phải làm như thế nào để có chủ quyền mảnh đất 15000m2 đó.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp Ba bạn mua mảnh đất 15000m2 từ cuốn sổ có diện tích 1800m2, đã trả tiền đầy đủ nhưng không có giấy mua bán gì cả vì là người thân nên chủ quan, đã canh tác trồng cao su được 7 năm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ba bạn cầm nhưng chưa tách sổ và làm thủ tục sang tên.

Do đó theo quy định tại Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Mà đối chiếu với Luật đất đai 2013quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn vì việc Ba bạn mua đất bằng giấy viết tay, không thực hiện công chứng chứng thực, không làm thủ tục sang tên nên hợp đồng giao dịch mua bán giữa Ba bạn và cô bạn sẽ vô hiệu về mặt hình thức và hợp đồng mua bán sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“ Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Căn cứ theo quy định trên, nếu Ba bạn chứng minh được mình và cô bạn đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Ba bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất giữa Ba bạn và cô bạn. Sau đó căn cứ vào bản án Tòa án tuyên Ba bạn sẽ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.