Chuyển mục đích sử dụng đất và miễn, giảm nghĩa vụ tài chính được quy định thế nào?

Hiện tại tôi chưa được sở hữu quyền sử dụng đất nào hết, vì vậy để tiết kiệm tôi muốn mua một miếng đất vườn, sau đó chuyển lên thổ cư. Vậy tôi muốn hỏi nếu như vậy tôi có được Nhà nước cấp cho một thổ cư (chuyển từ đất vườn mới mua lên thổ cư) mà không cần phải đóng thuế chuyển đổi lên thổ cư không ? Và nếu trường hợp có đóng thì mức thuế, phí là khoảng bao nhiêu ? Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở.

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, cụ thể tại Điều 57 có quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

......

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy,  việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất khi phu hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền cho phép. Theo đó thì khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đối với các trường hợp đã nêu trên thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

- Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. "

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.    

Khi bạn thực hiện thru tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thuế sử dụng đất là một nghĩa vụ khác phát sinh khi bạn là người trực tiếp sử dụng đất. Trong thời điểm này bạn chưa phải nộp khoản thuế này. 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ – CP nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, cụ thể là tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao lên đất ở thuộc trường hợp trên thì phí chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là 50% chênh lệch giữa giá đất ở so với giá đất vườn ao. Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại địa phương đó. Trường hợp chuyển mục đích từ đất vườn ao lên đất ở nhưng không thuộc 1 trong 2 trường hợp trên thì mức phí là 100% mức chênh lệch. 

Thứ ba, quy định về các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất 

Như đã phân tích, khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nghĩa vụ này chỉ được miễn, giảm nếu bạn thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Do thông tin bạn cung cấp không nõi rõ, nên chúng tôi đưa ra quy định của pháp luật về vấn đề này để bạn tham khảo như sau: 

 Điều 110 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

"1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

.......

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Để hướng dẫn cụ thể hơn thì Nghị định 45/2014/NĐ - CP đã quy định có 5 trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.

Bên cạnh các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, Nghị định cũng quy định một số trường hợp được giảm tiền sử dụng đất. Theo đó, giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Ngoài ra, giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công...

Tuy nhiên do thông tin bạn cung cấp không được rõ ràng nên rất khó có thể xác định được rằng bạn có thuộc trường hợp được miễn giảm hay không, nếu bạn có thắc mắc về vấn đề này thì bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau https://luatminhgia.com.vn/mien-giam-tien-su-dung-dat-khi-nha-nuoc-giao-dat-tai-dinh-cu.aspx

Trong trường hợp bạn không đáp ứng được điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng hoàn cảnh kinh tế khó khăn, bạn không đủ khả năng để thực hiện ngay nghĩa vụ tài chính này thì có thể nộp đơn yêu cầu để được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định sau: 

Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất - Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này."

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển mục đích sử dụng đất và miễn, giảm nghĩa vụ tài chính được quy định thế nào?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng./.

Cv Hà Thảo - Công ty Luật Minh Gia