Quy định về diện tích tối thiểu và diện tích tối đa để chuyển mục đích sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định pháp luật hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện được pháp luật quy định cụ thể. Do vậy, để tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn chuyển quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Xin chào văn phòng luật Minh Gia, nhờ luật sư tư vấn pháp lý dùm tôi về việc mua nhà đất. Tình huống của tôi như sau: Tôi có người bà con (bà dì) có đất với diện tích gần 700m2 bao gồm đất ở (khoảng 200m2) và đất vườn (phần diện tích còn lại). Trên diện tích đất ở, bà dì xây 1 căn nhà lớn và 2 nhà phụ liền nhà lớn (tôi xin tạm gọi như thế, nhà phụ 1 dùng chứa đồ, nhà phụ 2 có 1 phòng ngủ, nhà bếp, nhà tắm). Tuy nhiên, khoảng 5 năm trở lại đây, 2 nhà phụ đều làm thành nhà kho chứa đồ. Khoảng mấy năm trước, bà dì và chồng bà dì làm di chúc chia đều phần đất cho các con. Trong di chúc chỉ nói là chia mỗi người bao nhiêu m2 thôi, chứ không chỉ rõ phần đất nào của ai. Một thời gian sau và vì một số lý do, bà dì đưa tiền cho một người con và không chia 1 phần đất cho người con này. Việc này được thực hiện bằng thỏa thuận miệng. Cách đây khoảng 1 tháng, tôi có hỏi mua 1 phần đất của bà dì và được đồng ý bán phần đất nhà phụ 2. Tuy nhiên, nhà phụ 2 chỉ có 40m2, không đủ diện tích tối thiểu 50m2 để tách thửa nếu tính đó là đất có nhà ở). Vì vậy, tôi mới hỏi mua thêm 10m2 đất vườn với dự định chuyển mục đích sử dụng thành đất ở của 10m2 và gộp với 40m2 đất ở để sau này tách thửa. Luật sư vui lòng cho tôi hỏi:

1. Tôi có thể chuyển 10m2 đất vườn thành đất thổ cư được không?

2. Tôi có thể tách thửa làm sổ đỏ cho trường hợp trên hay không?

3. Tôi nên làm hợp đồng mua bán hay tặng cho cho trường hợp này?

Rất mong nhận được tư vấn của luật sư và chân thành cám ơn.

Nội dung tư vấn: Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc bà dì và chồng bà dì anh/chị lập di chúc

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, phần diện tích đất 700m2 của bà dì anh/chị đã được bà dì và chồng bà dì anh/chị lập di chúc chia cho các con. Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 thì cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Do vậy, bà dì và chồng bà dì anh/chị có quyền lập di chúc để chia phần tài sản này cho các con. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm mở thừa kế:

“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

…”

Như vậy, dù bà dì và chồng bà dì anh/chị đã lập di chúc nhưng di chúc này chỉ có hiệu lực khi bà dì và chồng bà dì anh/chị chết. Trước thời điểm này, di chúc vẫn chưa có hiệu lực và bà dì anh/chị vẫn có quyền chuyển nhượng một phần đất trong 700m2 đất đó cho anh/chị.

Thứ hai, về chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, pháp luật không có quy định về diện tích tối thiểu hay diện tích tối đa để chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa trên nhu cầu của anh/chị và việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào loại đất anh/chị có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định nêu trên.

Thứ ba, về tách thửa đất

Pháp luật hiện hành quy định từng địa phương sẽ quy định cụ thể diện tích tối thiểu để tách thửa đất. Trong trường hợp của anh/chị, nếu phần diện tích 40m2 không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì anh/chị có thể gộp 10m2 đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu của địa phương anh/chị.

Để thực hiện thủ tục hợp thửa hoặc tách thửa đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

…

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

…”

Về trình tự, thủ tục để hợp thửa hoặc tách thửa đất được quy định cụ thể tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, sau khi anh/chị đã chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục hợp thửa hoặc tách thửa đất.

Thời hạn giải quyết theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thứ tư, về hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Về bản chất, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng/tặng cho và bên nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho đều phải xác lập hợp đồng cụ thể bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại UBND cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Sau khi đã xác lập hợp đồng có công chứng, chứng thực, anh/chị sẽ tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/NĐ-CP gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất không có quá nhiều điểm khác biệt, đều được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thời hạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Về nghĩa vụ tài chính có sự khác biệt như sau:

Một là, về thuế thu nhập cá nhân

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

- Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với quà tặng được áp dụng theo biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%. Thu nhập tính thuế đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

Hai là, về lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, trong quá trình làm thủ tục anh/chị sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan tới lệ phí hành chính nhà nước như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Các khoản phí và lệ phí này được do Uỷ ban nhân dân tỉnh anh/chị ban hành quyết định để áp dụng.

Như vậy, sự khác biệt lớn nhất đối với thủ tục chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất là thuế thu nhập cá nhân, anh/chị có thể cân nhắc một trong hai thủ tục nêu trên để phù hợp với nhu cầu của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.