Nên mua nhà từ chủ cũ hay chủ mới

Trả lời: Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 quy định:
 
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
…….
 
Theo đó, để việc mua nhà của chị được tiến hành hợp pháp thì bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 

Đồng thời Điều 188 – Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất..."

Do vậy, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người trực tiếp bán cho chị phải có trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình thì mới có quyền giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sủ dụng đất cho chị được.

Điều 167 – Luật Đất đai 2013 cũng có quy định như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải thông qua thủ tục công chứng, mà công chứng viên chỉ công chứng hợp đồng cho các anh chị nếu hai bên có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng của mình với lô đất đang tiến hành chuyển nhượng.

Từ những quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi tư vấn cho chị theo hai hướng để có thể mua được diện tích nhà đất trên như sau:
 
-         Nếu muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp với người chủ mới, gia đình bạn phải chờ đến khi “chủ nhà hiện tại” được cấp giấy CNQSDĐ rồi mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
 
-         Nếu việc giao kết hợp đồng trực tiếp với người đang đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ  được người chủ mới đồng ý thì gia đình bạn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp với người đứng tên trên GCNQSDĐ (chủ cũ) vì họ mới là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Nên mua nhà từ chủ cũ hay chủ mới. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Trần Thị Thương - Công ty Luật Minh Gia