Triệu Lan Thảo

Muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở thì làm thế nào?

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ một số trường hợp nhất định. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất.

Có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất thường nhầm lẫn giữa quyền chuyển đổi được quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 với chuyển mục đích sử dụng đất, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện đầu tiên khi chuyển mục đích sử dụng đất đó là đáp ứng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Theo đó, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các quyền tương ứng với loại đất sau khi đã chuyển mục đích.

Nghị định 45/2014 NĐ-CP về tiền sử dụng đất đã quy định rất rõ các trường hợp phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và cá nhân, hộ gia đình.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline 1900.6169 để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở.

Câu hỏi: Chào Luật sư Minh Gia. Luật sư cho tôi hỏi về việc Chuyển đổi đất chuyên Trồng lúa nước Được Nhà Nước giao không thu tiền sử dụng đất sang Đất Ở thì làm thế nào, cụ thể: Gia đình tôi Đã dc chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất ở . Tuy nhiên bây giờ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đều ghi là Đất trồng lúa nước. Gia đình tôi thì bảo là đã nôp tiền Đất rồi. Nhưng lúc đó không có biên lai. 

Không biết có phải người thu tiền cố tình làm Đất Nông Nghiệp cho Nhà tôi để nộp số tiền là ít nhất trong khi lại thu của Gia Đình tôi là Đất ở. Nhà tôi làm Sổ đỏ năm 1996. Hạn dùng đất Nông nghiệp là 20 năm. Đên năm 2016 thì được phát Giấy chứng nhận mới. Tuy nhiên tất cả đều là Đất nông nghiệp.Vậy Luật sư cho tôi hỏi là : Tôi phải làm gì để Chuyển thành đất ở Và chi phí đối với trường hợp nhà tôi là thế nào

Nội dung tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định cá biệt về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của đất trồng lúa là “chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng  thủy sản nước mặn, đất làm muối

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”

Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 : “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP :Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai” như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 3 và Điều 5 Khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP “Quy định về thu tiền sử dụng đất” và được hướng dẫn tại Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn nơi có mảnh đất của bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Hotline: 1900.6169