Mua đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có hợp pháp không?

1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật về giao dịch mua bán đất đai.

Hiện nay, nhiều tổ chức, cá nhân vẫn đã và đang thực hiện các giao dịch mua bán đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy những giao dịch này sẽ tiềm ẩn những rủi ro nào? Có nên mua đất bằng giấy viết tay không?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định đât đai về giao dịch mua bán đất đai.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn vềmua bán đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi muốn mua đất nhưng đất này không có sổ đỏ. Đất đươc gia chủ đã xây nhà cấp bốn từ năm 2004 của xí nghiệp đường sắt Hà Nội giao cho chủ nhà theo diện cấp nhà cho cán bộ công nhân, tất cả giấy tờ đểu đứng tên chủ nhà . Đất và nhà ở ổn định từ 2004 cho đến nay không có tranh chấp kiện tụng gì và họ đã có sổ hộ khẩu số nhà....., gia đình đóng thuế đất đầy đủ và giữ lại toàn bộ hóa đơn biên lai nộp thuế từ 2004 đến nay. Hiện tại gia đình cũng chưa tìm hiểu được đất của xí nghiệp đường sắt là thuê hay đc nhà nước cấp đất (gia đình không biết tìm hiểu ở cơ quan hành chính nào). Gia đình vẫn muốn tiến hành mua mảnh đất nói trên, vậy mong Luật sư tư vấn giúp chúng tôi cần có những giấy tờ gì và đến cơ quan pháp luật nào để tiến hành được việc mua bán nói trên theo đúng luật pháp ạ. Mong luật sư tư vấn giúp ạ, xin cảm ơn luật sư ạ!

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn muốn mua đất nhưng đất này không có sổ đỏ. Đất được gia chủ đã xây nhà cấp bốn từ năm 2004 của xí nghiệp đường sắt Hà Nội giao cho chủ nhà theo diện cấp nhà cho cán bộ công nhân, tất cả giấy tờ đều đứng tên chủ nhà, gia đình đóng thuế đất đầy đủ và giữ lại toàn bộ hóa đơn biên lai nộp thuế từ năm 2004 đến nay. Do đó hiện nay theo quy định tài Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, để mua mảnh đất này hợp pháp thì bạn phải yêu cầu bên chủ đất tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch mua bán. Qua thông tin bạn cung cấp cho thấy, mảnh đất đã sử dụng từ năm 2004, do đó nếu mảnh đất đáp ứng được điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định thì khi đó gia đình chủ đất (bên bán) sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định:

“ 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

Sau khi mảnh đất đã có giấy chứng nhận thì gia đình bạn mới nên thực hiện giao dịch mua bán theo đúng quy định pháp luật. Bạn sẽ tiến hành thực hiện các trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Thực hiện hợp đồng mua bán và chuẩn bị hồ sơ

Để thực hiện việc mua bán trước tiên bên bán và bạn phải đến một văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này (Hợp đồng này được lập theo mẫu).

* Các giấy tờ bên bán cần cung cấp khi công chứng, chứng thực gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn).

* Giấy tờ mà bạn cần cung cấp

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.

 - Sổ hộ khẩu

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn).

 - Phiếu yêu cầu công chứng

Sau khi hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng mua bán đã được công chứng chứng thực

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.