Mua bán nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Đất nông nghiệp muốn xây dựng nhà trên đất thì người sử dụng đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp là đất ở. Trường hợp chưa thực hiện việc chuyển đổi mà đã xây dựng thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, ngoài ra có thể còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Nếu bạn đang thắc mắc về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia để được hỗ trợ tư vấn.

2. Tư vấn về mua bán nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư, tôi đang do dự muốn mua một ngôi nhà được xây trên mảnh đất nông nghiêp diện tích 60m2 tại xã X huyện Y, Hà Nội. Ngôi nhà được xây dựng từ năm 2000 trên mảnh đất có tổng diện tích 360m2. Năm 2013, người chủ có tách ra bán cho mọi người và giấy tờ thì chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất photo công chứng của cả mảnh 360m2 mà chưa tách sổ, và giấy viết tay mua bán. Bây giờ tôi muốn mua lại 60m2 đó với giá 500tr. Theo luật sư giá đó có được không? Và có sợ rủi ro gì không? Như nhà nước thu hồi mất và liệu có được đền bù không? Phần nổi có được đền bù không? Xin cảm ơn rất mong nhận được thư sớm của luật sư.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia! Trường hợp của bạn chúng tôi hỗ trợ tư vấn như sau:

Thứ nhất, theo như thông tin bạn cung cấp thì ngôi nhà được xây trên đất nông nghiệp, nghĩa là đất này chưa được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở mà đã xây dựng nhà, việc này vi phạm nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 6 Luật đất đai 2013: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Đất là đất nông nghiệp nhưng lại sử dụng vào đất ở, như vậy là sai về mục đích sử dụng. Việc sử dụng đất sai mục đích sử dụng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính (trường hợp vẫn còn thời hiệu xử phạt) và còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc trường hợp có quy hoạch sử dụng đất là đất thì có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp với quy hoạch.

Thứ hai, về giá đất. Tùy theo từng khu vực và địa phương mà khung giá đất và bảng giá đất sẽ khác nhau. Bạn có thể tự tra cứu khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định đối với tỉnh/thành phố nơi có mảnh đất mà bạn dự định mua.

Thứ ba, về bồi thường khi thu hồi đất. Điều kiện bồi thường khi bị thu hồi đất căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Trường hợp người bán chưa tách thửa và sang tên mảnh đất cho bạn thì nếu bạn mua bạn sẽ không được bồi thường về đất mà chủ sử dụng có Giấy chứng nhận về 360m2 đó vì trên thực tế là mảnh đất đó chưa đươc tách thửa và bạn cũng không có Giấy chứng nhận đối với 60m2 mua được đó. Mảnh đất đó thực tế vẫn nằm trong mảnh đất 360m2 có Giấy chứng nhận vì thế nên về nguyên tắc bạn sẽ không được bồi thường về đất khi bị thu hồi mà Nhà nước sẽ bồi thường cho người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, trường hợp chưa chuyển mục đích sử dụng đất thì nếu được bồi thường thì chủ sử dụng đất cũng chỉ được bồi thường theo mức giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2013:

“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Như vậy, tránh rủi ro về sau bạn nên yêu cầu người chuyển nhượng tách thửa để làm Giấy chứng nhận cho 60m2 bạn dự định mua, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để hợp pháp việc xây nhà trên đó, khi đó ngôi nhà được xây dựng trên đất mới được công nhận là hợp pháp. Trường hợp được công nhận hợp pháp thì khi Nhà nước thu hồi đất bạn mới được bồi thường cả về phần đất và nhà ở.