Mua bán nhà ở gắn liền trên đất có cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung tư vấn: Xin chào văn phòng Luật Minh Gia và luật sư tư vấn,Tôi có vấn đề sau về đất đai kính mong nhận được sự hỗ trợ của các luật sư tư vấn.Tôi chuẩn bị mua một căn nhà, tuy nhiên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền trên đất (tức sổ đỏ) lại chỉ chứng nhận tài sản thuộc quyền sở hữu của tôi là thửa đất với diện tích 10m2 mà không chứng nhận tài sản gắn liền trên đất (tức căn nhà 5 tầng). Căn nhà tôi mua trước khi xây dựng đã được cấp phép xây dựng của ủy ban nhân dân quận.

Vậy, luật sư tư vấn cho tôi hỏi: Khi mua nhà, sổ đỏ căn tôi mua có bắt buộc phải chứng nhận nội dung "tài sản gắn liền trên đất không" ? Nếu không có thì tài sản là nhà đất gắn liền trên đất vẫn được ghi nhận là tài sản thuộc quyền sở hữu của tôi đúng không ạ?Rất mong nhận được sự hỗ trợ của văn phòng Luật Minh Gia cùng các luật sư tư vấn.Trân trọng! 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch của Luật nhà ở năm 2014 như sau:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 về Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở của Luật nhà ở năm 2014 như sau:

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4, Điều 31 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:

4.Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Các khoản 1,2,3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp này của bạn, khi thực hiện mua bán đất, nhà ở gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì mới đủ điều kiện nhà ở tham gia giao dịch mua bán và người bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép mới đủ điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở.

Nếu trong hợp đồng mua bán đất, nhà ở gắn liền với đất mà không ghi giao dịch mua bán nhà ở thì không có nghĩa là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bạn. Vì trong luật  có quy định về trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của bạn thì trong hợp đồng mua bán đất thì phải ghi rõ mua bán cả nhà ở gắn liền trên đất khi thực hiện giao dịch về mua bán đất và nhà ở. Và muốn đủ điều kiện nhà ở  tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Luật nhà ở thì mới đủ điều kiện nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV tư vấn: Vi Thị Huyền-Luật Minh Gia.