Mua bán nhà bằng vi bằng được pháp luật quy định như thế nào?

1.Luật sư tư vấn về lập vi bằng mua bán nhà đất

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Do đó,  khi bạn hoặc gia đình mình muốn lập vi bằng khi mua nhà, đất nhưng chưa nắm được các quy định pháp luật để vi bằng có giá trị pháp lý thì bạn có thể liên hệ với Luật sư để được tư vấn cụ thể về các vấn đề:

- Điều kiện lập vi bằng;

- Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền lập vi bằng;

- Trình tự, thủ tục và chi phí lập vi bằng khi mua nhà, đất.

Bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi: 1900.6169 để được hỗ trợ tư vấn cụ thể.

Bên cạnh đó, bạn có thể tham khảo trường hợp chúng tôi xử lý sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này. 

2. Quy định pháp luật về việc lập vi bằng khi mua nhà, đất

Câu hỏi yêu cầu luật sư tư vấn:

Chào luật sư, tôi muốn nhờ tư vấn giúp tôi trường hợp mẹ tôi mua cho tôi căn nhà, khi ra văn phòng thừa phát lại làm giấy vi bằng thì tôi và mẹ tôi cùng đứng tên. Cho tôi hỏi sau này khi bán nhà thì phải có tôi và mẹ cùng kí tên đúng không? Trong trường hợp sau khi mẹ tôi mất mà tôi muốn bán căn nhà thì chỉ cần mình tôi kí tên thôi đúng không? Vì anh em tôi đều đã có nhà riêng hết nên không có tranh chấp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…).

"1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Như vậy, đối với các giao dịch về mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Trong khi đó, tại khoản 2, khoản 3 điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng:

"2.Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

…”

Dựa trên những quy định nêu trên, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ trong vụ án tranh chấp dân sự. Ở đây, việc lập vi bằng mua nhà theo quy định chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch mua nhà được thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp luật. Do vậy, Mẹ bạn và bạn chưa có quyền sở hữu căn nhà này.

Xét trong trường hợp việc mua bán căn nhà được các bên thực hiện đầy đủ thủ tục (có công chứng hoặc chứng thực) và mẹ bạn cùng bạn đã đứng tên trên sổ đỏ. Khi đó, tài sản là sở hữu chung và cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu để định đoạt căn nhà. Trường hợp mẹ bạn mất thì phần tài sản của mẹ bạn trong khối tài sản chung với bạn sẽ trở thành di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của mẹ bạn (thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật). Khi đó, bạn muốn bán căn nhà thì cần có sự thỏa thuận với những người thừa kế khác của mẹ bạn.