Mua bán đất trong quy hoạch khi thu hồi có được bồi thường hay không?

1. Luật sư tư vấn thu hồi đất

Người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được hưởng tành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình và các quyền khác theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Khi đó, người sử dụng đất bị chấm dứt thực hiện các quyền của mình trên thửa đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc sử dụng, sản xuất, kinh doanh trên mảnh đất đó nên Nhà nước đã ban hành các chính sách bồ thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi.

Trong trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi hoặc các vấn đề khác trong lĩnh vực đất đai thì bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

2. Mua bán đất trong quy hoạch khi đất bị thu hồi có được bồi thường không?

Nội dung tư vấn như sau: Kính chào quý Luật  Sư,Trước tiên tôi xin được gửi lời cảm ơn đến quý Luật Sư vì đã xây dựng một trang web rất chi là hữu ích cũng như là những giả đáp thắc mắc rất bổ ích. Nhân tiện đây cho tôi xin được hỏi quý Luật Sư về một số thắc mắc mà tôi không biết hỏi ai, rất mong nhận được những câu trả lời thỏa đáng từ quý Luật Sư:Gia đình tôi sống tại ngôi nhà hiện tại quá nhỏ mặt khác nhà hàng xóm gần đó đang có ý định bán nhà và đất. Tôi dự định mua căn nhà và cả đất nữa với tổng diện tích khoảng 200m2 và được định giá khoảng 400 triệu.Điều mà tôi băn khoăn là ngôi nhà này được xây dựng trên đất nông nghiệp, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hơn thế nữa khu vực tôi đang ở vẫn nằm trong diện quy hoạch giải tỏa( xem trên bảng quy hoạch  kết thúc đến năm 2020). Tôi thấy thời gian quy hoạch cũng gần kết thúc rồi và chính quyền cũng chưa có thông báo gì mới nên tôi định mua ngôi nhà trên diện tích đất nông nghiệp( nhà khoảng 100m2 ,đất khoảng 100m2).Tôi biết rất rõ về diện tích nhà và đất đó; không thuộc diện tranh chấp với ai, thực tế là ngay cả nhà tôi và ngôi nhà định bán đó thuộc quyền sở hữu trên giấy tờ sổ đỏ của một chủ thửa đất( là anh em với người định bán ngôi nhà và đất) cũng sống tại đấy.Tức là trước đây chủ thửa đất đó bán đất cho nhiều người để xây nhà, nhưng chưa có ai có thổ cư cả( kể cả chủ thửa đất luôn)1: Vậy nếu tôi mua ngôi nhà và đất này sẽ gặp những rủi ro gì?2: nếu mua nhà và đất này tôi chỉ có thể mua bán thông qua viết tay hay còn những cách mua bán nào tốt hơn nữa không?2: Nếu quy hoạch giải tỏa tôi sẽ được đền bù như thế nào?3.Nếu tôi mua nhà và đất đó tôi có thể lên thổ cư được không( khoảng 100m2)Rất mong quý Luật Sư giải đáp giúp thắc mắc chỗ tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ hết, theo thông tin bạn cung cấp phần diện tích đất và nhà này đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền sử dụng đất như việc chuyển nhượng, tặng cho,….theo quy định tại điều 49 Luật Đất đai năm 2013

 Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy gia đình kia muốn bán lại phần diện tích nhà và đất đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất vẫn được thực hiện. Tuy nhiên khi mua diện tích đất và nhà này gia đình bạn sẽ gặp nhiều rủi ro. Bởi lẽ:

Thứ nhất, khi mua bán thông qua giấy tay sẽ không được pháp luật công nhận. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai sẽ phải thông qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Để được pháp luật đảm bảo quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng hai bên khi ký kết hợp đồng này sẽ phải có công chứng của phòng công chứng hay văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất hoặc sẽ phải có chứng thực của UBND xã / phường nơi có đất để đảm bảo tính xác thực, đảm bảo tính hợp pháp.

Thứ hai, ngôi nhà kia là xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp nên bản có thể buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục là tháo dỡ công trình. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang ghi nhận là đất nông nghiệp không hề ghi nhận là đất thổ cư cũng như ghi nhận nhà trên đất cho nên để đảm bảo quyền lợi của mình bạn nên yêu cầu phía bên kia làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư tức pháp luật ghi nhận nhà trên đất đó là hợp pháp trên đất đó được phép xây dựng nhà thì lúc này sẽ thực hiện giao dịch. Còn vấn đề với diện tích 100m2 có được chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư hay không cần căn cứ theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất cần xem xét quy hoạch của địa phương và nhu cầu của cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng.

Thứ ba, vì diện tích đất cũng như nhà này đang trong diện quy hoạch cho nên một rủi ro nữa khi mà bạn thực hiện giao dịch này đó là có thể bị thu hồi. Trường hợp nếu gia đình bạn mua mảnh đất này là hợp pháp thì khi này Nhà nước thu hồi đất và nhà thì bạn sẽ được bồi thường theo nguyên tắc được quy định tại điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo đó nếu diện tích này bị thu hồi mà hiện tại gia đình bạn đang sử dụng đất hợp pháp trên đó thì khi bồi thường sẽ được thực hiện bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng trường hợp không có đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền, số tiền được bồi thường sẽ căn cứ theo quyết định của UBND tỉnh ban hành về giá đất thu hồi. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.