Mua bán đất khi đã qua nhiều chủ mà chưa sang tên sổ đỏ

Cụ thể: Người đứng tên trên Sổ đất bán cho nhiều người, đều ra Phường - xã công chứng. Còn khoảng 200m2, bán cho 2 ng. 2 ng này mua chung, nhưng để 1 ng đứng tên trên Hợp đồng mua bán. Sau đó ghi giấy tay xác nhận mua chung giữa 2 ng, có ng làm chứng (làm ở xã). Nay miếng đất dc bán qua lại nhiều người. Và mình đang là ng mua cuối cùng. Bây giờ minh muốn lên Sổ. Mình lên Huyện hỏi, Huyện tư vấn về xã làm đơn xin tách thửa. Về Xã, xã bảo ko làm dc, phải để cho ng đứng tên trong HDMB làm sổ hết diện tích đó. Sau đó làm giấy mua bán tay cho mình. Chỉ có 1 cách này thôi. Nhưng như thế thì miếng đất của mình mãi mãi ko sử dụng dc. Minh muốn  nhờ Luật sư tư vấn giúp:

- Nếu mình ko đồng ý làm sổ đỏ cho ng đứng tên trong HDMB (mua chung miếng đất này) thì xã có quyền cấp Sổ ko? (vì mình có giấy tờ tay mua chung giữa 2 nhà. Và cũng đã sd từ năm 2001 đến nay)

- Trường hợp của mình, mình muốn thỏa thuận theo 2 cách sau, ko biết dc ko:

1. Đồng đứng tên trong sổ đỏ (2 hộ gia đình đang mua và sử dụng chung)

2. Tách thửa: tách làm 2 thửa, mỗi ng 1 thửa để làm sổ riêng (riêng chỗ này, vì miềng đất vuông khúc trong, nhưng có chừa lại 1,5m làm dg đi chung cho 2 nhà, dg này dài gần 20m mới ra tiếp giáp với đường 4m chung của xóm. Vì lí do dg này mà Xã ko chịu tách thửa, vì kêu ko giáp với dg 4m. Nhưng con dg này thực chất là đất của 2 nhà phía trong. Vậy thì 2 nhà chia đôi, đều giap với 4m, đều làm dc sổ. Sau đó 2 nhà tự thỏa thuận bằng văn bản để chỗ đất này làm dg đi chung cho 2 nhà. Mình nghĩ như vậy có họ lý ko?Nhờ Luật sư/ Quý công ty tư vấn giúp mình nhé. Nếu trường hợp mình ko đồng ý thì xã có thể cấp giấy cấp sổ cho ng mua chung kia ko? Vì gd này quen biết và chạy với địa chính xã trước. Nên mình thấy rất rủi ro.

Nhờ quý cty/ Luật sư tư vấn giúp mình nhéCám ơn quý cty / luật sư rất nhiều

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trong thông tin bạn cung cấp thì người đứng tên trên HĐMB nhưng chưa có sổ đỏ. Về nguyên tắc theo quy định  tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đất phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được phép mua bán, chuyển nhượng 

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, để bạn mua mảnh đất này hợp pháp thì bạn phải làm một thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trực tiếp cho bạn và các bên sẽ phải có một bản hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định cả pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này.

Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn sẽ phải đợi cho các bên thực hiện lần lượt việc tách sổ và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.

Bạn nên tách thửa riêng ra rồi mới xin cấp sổ đỏ để tránh hệ lụy sau này. Hai gia đình có thể thỏa thuận lối đi chung theo quy định về bất động sản liền kề của Bộ luật dân sự 2005.

 Điều 275 BLDS năm 2005 đã quy định rõ về quyền lối đi qua bất động sản liền kề như sau

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Cấp sổ đỏ là quyền lợi của bạn khi mua bán, chuyển nhượng đất. Bạn cần thực hiện các bước mua bán hợp pháp để tránh thiệt hại đến quyền lợi của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Mua bán đất khi đã qua nhiều chủ mà chưa sang tên sổ đỏ. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv Nguyễn Thùy Dương - Công ty Luật Minh Gia