Mua bán đất bằng giấy viết tay, các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch đã thỏa thuận

Nội dung câu hỏi:  Vào năm 2001 gia đình con có mua 1 mảnh đất với chiều dài 32m chiều rộng phía sau là 8m phia truoc là 6m tổng diên tich 224m2. Đươc chủ đất viết giấy tay và kí bán đứt đất cho gia đình con với sự làm chứng của trưởng ấp và đươc trưởng ấp kí xác nhận. Sau đó mảnh đất đươc tách thửa với diện tích 221m2 nhưng chủ củ vẫn đứng tên. Gia đình con có nhờ chủ cũ kí tên cho gia đình con sag bộ đất đứng quyền chủ sở hữu như họ không chịu.vào năm 2015 gia đình con có xây nhà kiên cố sau khi xây xog một thời gian thì liên tục bị chủ củ chửi bới và đòi lấy đất lại đuổi gia đình con đi và có ra yêu cầu gia đình con đưa 400tr thì họ kí tên cho sang bộ. Như vây giờ gia đình con muốn sang bộ để được đứng quyền chủ sở hữu thì con phải làm sao.. thủ tuc như thế nào khi bên bán không chịu kí tên cho sang bộ..

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tơi công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Luật đất đai năm 1993 quy định:

“Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”

Theo quy định của Luật đất đai năm 1993 quy định khi chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn thì phải thực hiện thủ tục tại UBND xã, phường. Trường hợp năm 2001, gia đình bạn mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay và có ông trưởng ấp kí làm chứng thì không tuân thủ đúng theo quy định, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không hợp pháp. Hiện nay, gia đình người bán không chịu làm thủ tục để gia đình nhà bạn có thể thực hiện việc đang kí sang tên thì giao dịch giữa hai bên sẽ vô hiệu. Các bên sẽ trao trả những gì đã nhận.

Tuy nhiên,  Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Từ ngày 1/1/2017 khi BLDS 2015 có hiệu lực thi hành, quy định như sau: nếu giao dịch mua bán đất đã được thực hiện bằng văn bản mà không có xác nhận của UBND xã, phường mà một bên hoặc các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu TAND công nhận giao dịch này có hiệu lực phát luật.

Như vậy, mặc dù năm 2001 việc mua bán đất thông qua hình thức viết tay nhưng gia đình nhà bạn đã giao tiền và nhận đất để sử dụng tới nay thì có quyền làm đơn yêu cầu TAND quận/huyện công nhận hiệu lực của giao dịch này. Khi TAND ra quyết định công nhận giao dịch này thì gia đình bạn có thể căn cứ vào quyết định đó để làm thủ tục đăng kí sang tên.

Thủ tục yêu cầu TAND công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự:

-          Đơn yêu cầu công nhân hiệu lực dân sự của giao dịch

-          Giấy tờ mua bán viết tay

-          CMND, sổ hộ khẩu

-          Các chứng từ, giấy tờ khác liên quan tới giao dịch này.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Trân trọng

CV. Trần Liên - Công ty Luật Minh Gia