Một số câu hỏi liên quan đất đai nhờ luật sư tư vấn

Tình huống 1: Trước đây khi bà ngoại tôi còn sống có mua 1 mảnh đất, phía sau dùng làm nơi chôn cất ông, bà và các con sau này. Nhưng lúc đó tiền mua đất là do mẹ tôi đưa để mua và người bán đất cho ngoại tôi biết việc này. Hiện tại cả ông ngoại, bà ngoại đã mất. Ngoại có các con : Mẹ tôi thứ 3 (cũng đã hơn 60 tuổi), mẹ có 6 người con, 4 trai 2 gái, Dì Tư đã mất khi còn là Sinh viên, không có con ; Dì Năm đã mất được 5 năm, Dì Năm có 2 con gái, 1 người đã lập gia đình và có con; Cậu Sáu đã mất được 8 năm, có 4 người con trai, Dì Út có 2 con gái Giấy tờ đất là Mợ Sáu đang giữ nhưng Dì Út có ý định bán miếng đất này. Tôi có các câu hỏi sau: 1. Nếu phải bán đất thì ai sẽ có quyền lợi trên mảnh đất này (2 người con còn sống là mẹ tôi và Dì Út, hay kể cả Dượng Năm và Mợ Sáu hay con của họ)? Tỉ lệ thừa hưởng ra sao? 2. Đây là đất để chôn cất ông bà, trường hợp mẹ tôi không muốn bán nhưng Dì Út và Mợ Sáu nhất quyết bán thì mẹ tôi có thể dùng người bán đất làm chứng để chứng minh lúc trước đất do mẹ bỏ tiền ra mua để giành quyền sở hữu được không? 3. Sau này nếu mẹ tôi mất thì lúc đó Dì Út và Mợ Sáu có toàn quyền quyết định và tự bán mà không cần thông qua con cháu? 4. Trường hợp tất cả đồng lòng đất này con cháu chỉ ở không được bán thì có cách nào làm giấy tờ ra sao để ràng buộc được? 5. Mợ Sáu có quyền giữ Sổ Quyền sử dụng đất mà không đưa ra hay không? 

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này như sau:

1. Mảnh đất mà bà ngoại anh/chị để lại được xác định là di sản thừa kế, nếu khi chết, ông bà ngoại anh/chị có để lại di chúc thì di sản này được chia theo nội dung di chúc. Nếu không có di chúc di sản thừa kế sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 676 Bộ luật dân sự 2005: "1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

 Tuy nhiên, anh/chị không cung cấp thông tin về thời điểm ông bà ngoại chết, khi chết cha mẹ của ông bà ngoại còn sống hay không, cũng như thời điểm chết của dì Tư, dì Năm và cậu Sáu. Vì vậy chúng tôi tư vấn cho a/c trong từng trường hợp như sau:

 - TH1: Thời điểm bà ngoại anh/chị mua đất, ông ngoại vẫn còn sống. Vậy đất này thuộc tài sản chung của ông bà ngoại a/c. Trường hợp ông ngoại chết trước, không để lại di chúc, ½ thửa đất này được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: cha mẹ của ông ngoại (nếu tại thời điểm ông ngoại chết, cha mẹ của ông ngoại còn sống), bà ngoại và 5 người con của ông ngoại.

Khi bà ngoại chết, không để lại di chúc, di sản thừa kế của Bà ngoại là ½ thửa đất + phần được hưởng thừa kế từ chồng là ông ngoại bạn, di sản này được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: cha mẹ của bà ngoại bạn (nếu tại thời điểm bà ngoại chết, cha mẹ của Bà ngoại còn sống) và 5 người con của Bà ngoại bạn. 

Trường hợp dì Tư, dì Năm và cậu Sáu chết sau Bà ngoại bạn, thì phần di sản mà những người này được hưởng lại tiếp tục chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của những người này, bao gồm vợ chồng và các con của những người này

Trường hợp dì Tư, dì Năm và cậu Sáu chết trước hoặc cùng thời điểm Bà ngoại chết thì con của những người này được hưởng phần di sản mà những người này được hưởng (thừa kế thế vị theo điều 677 BLDS 2005).
 

- TH2: Thời điểm bà ngoại mua đất, ông ngoại a/c đã chết. Khi bà ngoại a/c chết, không để lại di chúc, toàn bộ di sản thừa kế này được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: cha mẹ của bà ngoại a/c (nếu tại thời điểm bà ngoại chết, cha mẹ của bà ngoại còn sống) và 5 người con của bà ngoại a/c 
Việc chia di sản thừa kế của dì Tư, dì Năm và cậu Sáu áp dụng tương tự như trường hợp 1. 
 Lưu ý, theo Điều  645 BLDS năm 2005: "Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế", tức là 10 năm kể từ thời điểm người có di sản để lại chết.

2. Mảnh đất đứng tên bà ngoại a/c còn tiền là do mẹ a/c trả sẽ không ảnh hưởng tới quyền sử dụng mảnh đất mà được hiểu là mẹ a/c đã cho bà ngoại bạn tiền để mua mảnh đất này, điều này xuất phát từ sự tự nguyện của mẹ a/c. Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên khi mẹ a/c cho bà ngoại bạn tiền để mua mảnh đất mà không có căn cứ chứng minh thì mảnh đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của bà ngoại a/c.

3. Trong trường hợp mẹ a/c mất, thì phần di sản mà mẹ a/c được hưởng sẽ được chia đều cho chồng (bố bạn) và 6 người con của mẹ bạn. Lúc đó, dì Út và mợ Sáu cũng không thể tự ý bán đất được, chỉ bán được phần di sản mà dì Út và mợ Sáu được hưởng (nếu có). 

4. Trường hợp tất cả mọi người trong gia đình nhất trí đất chỉ được ở không được bán, thì mọi người có thể làm thủ tục để mảnh đất đó là đất thờ cúng và đối với đất thờ cúng thì sẽ không được phép chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của những người thừa kế tại thời điểm chuyển nhượng.

5. Vì bà ngoại đã mất, di sản được chia đều nên mợ Sáu không có quyền giữ quyền sổ đỏ đó cho riêng mình. Mợ Sáu cũng như tất cả những người được hưởng di sản khác đều phải có trách nhiệm hợp tác trong việc phân chia và thực hiện các thủ tục phân chia di sản của bà ngoại theo đúng luật định. 

Tình huống 2 : Tương tự mảnh đất trên nhưng là 1 mảnh đất khác ở khu vực trung tâm, ngoại tôi dùng làm nơi thờ cúng khi về già (gọi là Cốc), giấy tờ cũng là mợ Sáu giữ (do cậu Sáu là con trai một), giờ đột nhiên Dì Út nói sẽ bỏ tiền ra để làm lại mặt tiền cho Cốc. Mảnh đất xem như là tài sản của ngoại. Xin cho hỏi : 1. Quyền lợi trên mảnh đất này sẽ tương tự quyền lợi trên mảnh đất trên? 2. Liệu Dì Út có tư vấn của ai đó là sẽ bỏ công sức, tiền của trên mảnh đất đó thì sau này có bán sẽ được chia nhiều hơn. Hay quyền thừa hưởng trong trường hợp này sẽ như thế nào. VD Út bỏ ra 50 triệu để làm lại. 3. Khi Út nói làm mà không có ai có ý kiến gì thì có khi nào Pháp luật có quy định trong trường hợp đó là mọi người thừa nhận là tài sản của Dì Út? 

Trả lời:

Mảnh đất đứng tên bà ngoại, nếu không có di chúc thì mảnh đất đó sẽ được chia đều cho những người được hưởng di sản. Việc dì Út tự bỏ tiền ra sửa sang lại mảnh đất trên, mọi người đều biết nhưng không có ý kiến thì cũng không ảnh hưởng gì đến phần di sản mà mọi người được hưởng. Khi chia di sản, trên cơ sở tài sản thực tế và chứng cứ chứng minh, phần tài sản dì Út đã bỏ tiền ra sang sửa sẽ được mọi người định giá (ví dụ là 50 triệu), ngoài phần di sản dì Út được hưởng ngang bằng như mọi người, dì Út sẽ được hưởng thêm phần giá trị phát sinh này (50 triệu đồng). Trường hợp những người được hưởng di sản không thỏa thuận được về định giá tài sản thì có thể mời một tổ chức định giá để định giá phần tài sản phát sinh này.

Tình huống 3: Mẹ tôi có 1 căn nhà ngang 7,8m, dài 25m, muốn các con có rõ ràng về sau không tranh chấp nên làm Sổ hộ khẩu riêng cho em trai tôi và tôi, mẹ thì chung hộ khẩu với em trai. Sổ đỏ thì cả tôi và em trai tôi cùng đứng tên. Tôi có 1 số thắc mắc sau: 1. Hộ khẩu riêng và Sổ đỏ chung tên thì là quyền lợi của tôi và em tôi như thế nào ? Vì tôi không rõ lắm ý nghĩa tách riêng Hộ khẩu. 2. Tôi nghe nói là để bán đất, nhà thì đòi hỏi tất cả những người trong hộ khẩu phải ký tên để tránh tranh chấp. Điều này có đúng không? Vì nếu vậy mình cho ai đó nhập hộ khẩu ở (anh/em, con cháu), chẳng lẽ đến lúc bạn phải cần họ ký tên? 

Trả lời:

Thứ nhất, căn cứ Khoản 2, Điều 98 Luật đất đai năm 2013: “2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Do đó, việc cả 02 anh em bạn cùng đứng tên trong một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ)  thì quyền sử dụng đất của 02 người là ngang nhau. 

Thứ hai, Điều 24 Luật Cư trú số 81/2006, sửa đổi, bổ sung năm 2013 quy định: "Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân". Điều 25. Sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình: “1. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.

Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu.

2. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.

3. Người không thuộc trường hợp quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều này nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 19 và Điều 20 của Luật này và được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó”.

Như vậy sổ hộ khẩu có giá trị để xác định nơi thường trú của công dân, có ý nghĩa trong việc quản lý hành chính chứ không hề có ý nghĩa trong việc xác định quyền sở hữu nhà ở.

Thứ ba, về câu hỏi bán nhà, đất thì cần đòi hỏi tất cả những người trong hộ khẩu phải ký tên để tránh tranh chấp?

Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013: “1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp bán đất thì trong các văn bản giao dịch cần phải có chữ ký của những người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những người này được thực hiện việc giao kết khi có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. 

Do đó, người được nhập hộ khẩu sau thời điểm công nhận quyền sử dụng đất không được coi là đối tượng nằm trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ cần có xác nhận của những người có trong hộ khẩu trước hoặc tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất, còn không cần có xác nhận của người được nhập hộ khẩu sau này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp: Tổng đài luật sư trực tuyến 1900.6169

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Một số câu hỏi liên quan đất đai nhờ luật sư tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.