Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp

Mẹ em có gặp bên nông trường và nguời ta khẳng định không thể xây nhà, đang tìm cách hủy hợp đồng thuê đất nông trường của cô Dũng (nguời bán đất cho mẹ em), mẹ em là trường hợp thứ 2. Mẹ có thỏa thuận cô trả lại tiền đất cho mẹ còn tiền vật liệu xây dựng thì mẹ chấp nhận chịu nhưng bên cô không đồng ý,cô nói kiện thì cô đi hầu. Bên cô Dũng còn nhiều tài sản nhưng đều con trai cô đứng tên. Lần trao đổi nói chuyện về mua bán đất em có ghi âm và quay video lại. Luật sư tư vấn giúp em nên giải quyết thế nào, nếu theo luật thì mẹ em kiện sẽ như thế nào?
 

Ảnh minh họa

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển nhượng đất đai

Việc chuyển nhượng đất đai cần thỏa mãn những yêu cầu sau:

- Đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Vấn đề này được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

- Hợp đồng phải được công chứng theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này..”.

Thứ hai, về giao dịch dân sự vô hiệu

Căn cứ theo những quy định trên thì việc chuyển nhượng của mẹ bạn và người kia không phù hợp theo quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Vì vậy, nếu không thỏa thuận được với người kia về việc hủy bỏ hợp đồng thì mẹ anh có thể làm đơn đến Tòa án đề nghị tuyên hủy hợp đồng vô hiệu. Khi này, người kia sẽ phải hoàn trả lại số tiền mua bán đã nhận và khoản chi phí hợp lý mà mẹ bạn đã bỏ ra để xây dựng trên phần diện tích đất này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!     
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia