Tư vấn về hợp đồng mua bán nhà ở

Nội dung câu hỏi: Cô chú tôi ra nước ngoài sinh sống đã hơn 5 năm và nhờ tôi trông nhà dùm họ. Gần đây cô chú tôi muốn bán nhà ở VN nên tôi đã mua lại dưới hình thức trả góp dần nhưng không làm bất cứ giấy tờ/ hợp đồng mua bán gì. Tiền được trả dần bằng cách gửi người quen khi có người về VN để họ gửi cho cô chú tôi khi họ về nước ngoài. Chúng tôi đã trả được 1/3 số tiền nhà, nhưng mới đây cô chú bất ngờ nâng giá nhà lên.

Tôi muốn hỏi như sau: Chúng tôi phải làm hợp đồng/ bản thỏa thuận gì để đảm bảo nếu có việc gì xảy ra chúng tôi vẫn nhận được lại số tiền nhà đã trả. Trong quá trình trả tiền, nếu cô chú đòi tăng giá theo mức giá thị trường thì chúng tôi có phải đồng ý không? Xin cảm ơn luật sư nhiều

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, cô chú bạn và bạn có thỏa thuận mua bán tài sản là nhà ở, tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

...

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Căn cứ theo quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong trường hợp của bạn, thực tế các bên có mua bán nhà nhưng việc mua bán lại không lập thành hợp đồng mua bán, không có công chứng, chứng thực nên xét về hình thức của hợp đồng mua bán này giữa các bên đang vi phạm quy định pháp luật nêu trên. Đồng thời, khi trả tiền mua bán các bên cũng không có một văn bản giao kết nào vì vậy rất dễ xảy ra tranh chấp, mà khi có tranh chấp thì phần thiệt thòi thường thuộc về người mua.

Thực tế, hiện tại các bên đang tranh chấp về giá tiền mua bán do bên bán muốn tăng giá tiền. Về cơ bản khi đã giao kết hợp đồng các bên có nghĩa vụ tuân theo thỏa thuận bao gồm các thỏa thuận liên quan đến giá mua bán tài sản. Do vậy, việc cô chú bạn muốn tăng giá tiền mua bán mà không được sự đồng ý của bạn thì việc tăng giá này là không phù hợp. Tuy nhiên, do giữa các bên không có hợp đồng, văn bản thể hiện giá trị tài sản mua bán nên việc chứng minh trong trường hợp này tương đối bất lợi cho bạn. Nếu có tranh chấp xảy ra bạn cần chứng minh việc tăng giá này của cô chú không phù hợp với thỏa thuận mua bán các bên đã ký ban đầu.

Để đảm bảo các bên thực hiện theo đúng thỏa thuận ban đầu và cũng để phù hợp với quy định của pháp luật thì bạn cần yêu cầu cô chú làm hợp đồng mua bán nhà với đầy đủ các nội dung, điều khoản chính về đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng nêu rõ bạn đã trả được bao nhiêu tiền cho bên bán. Điều này là rất quan trọng vì nếu sau này hợp đồng có tranh chấp, bạn vẫn bảo đảm sẽ được hoàn trả lại số tiền của mình.

Đặc biệt, để đảm bảo tính pháp lý và có thể làm thủ tục sang tên được thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp các bên chỉ làm hợp đồng bằng giấy viết tay, không có công chứng thì bạn không thể làm thủ tục sang tên được và khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị vô hiệu (khi đó bạn trả lại nhà, cô chú trả lại tiền). Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp này tốn khá nhiều thời gian và tiền bạc.

Khi hai bên đã làm hợp đồng mua bán có công chứng thì có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, cô chú bạn không thể tự ý tăng giá nhà. Trường hợp cô chú bạn vi phạm hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu hủy hợp đồng, cô chú bạn phải hoàn trả lại tiền đồng thời bồi thường thiệt hại.

Trân trọng!