Làm sao để kiểm tra tính pháp lý khi mua đất phân lô, bán nền?

1. Luật sư tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản vô giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ của các khu dân cư, các ngành kinh tế và là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia. Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Người sử dụng đất hợp pháp được chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là hình thức được nhiều người quan tâm và cũng phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế. Để các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Làm sao để kiểm tra tính pháp lý khi mua đất phân lô bán nền?

Câu hỏi: Thưa luật sư tôi có dự định mua miếng đất sinh sống nhưng thấy bảng quảng cáo rất nhiều ngoài thị trường nên cũng không biết chọn lựa như thế nào. Tôi muốn hỏi luật sư là nếu chủ đầu tư dự án phân lô đất nền bán thì có cần xin giáy phép gì không. Nếu có thì đó là giấy gì và cơ quan chức năng nào được quyền cấp giấy đó. Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

>> Giải đáp thắc mắc khi mua đất phân lô, bán nền, liên hệ: 1900.6169

Trả lời: Cảm ơn bác đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bác chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013:

"Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này".

Do đó, để kiểm tra tính pháp lý khi mua nhà ở theo hình thức phân lô bán nền thì bác cần kiểm tra những thông tin sau từ phía bên chủ đầu tư:

- Có văn bản xác nhận phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện.

- Có biên bản xác nhận của UBND cấp huyện về việc chủ đầu tư dự án đã phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

- Có biên lai xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, đối với khu vực có yêu cầu về kiến trúc cao thì cần thêm biên bản xác nhận của các Cơ quan chức năng liên quan như Sở quy hoạch kiến trúc đô thị; Sở xây dựng.

Những giấy tờ trên, bác không bắt buộc trực tiếp kiểm tra mà có thể yêu cầu bên chủ đầu tư cung cấp.

>> Tư vấn pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gọi: 1900.6169

- Nhà nằm trong quy hoạch sử dụng đất thì xử lý như thế nào?

Câu hỏi: Kính gửi Luật sư. Tôi có một vấn đề mong được luatminhgia giải đáp giúp tôi. Năm 1999 tôi có mua một mảnh đất 110m2. Đất đó chủ cũ họ đã xây nhà để ở và sau đó tôi mua lại nhà đó. Năm 2009 tôi có xây dựng lại ngôi nhà cũ đó và đến năm 2010 tôi đăng ký để làm sổ đỏ. Tuy nhiên đến năm 2016 khi tôi nhận được sổ đỏ thì mới biết nhà tôi nằm trong diện bị quy hoạch.

Nhân viên cấp sổ cho nhà tôi nói nếu đồng ý như vậy thì mới cấp sổ đỏ. Tôi có hỏi dự án này khi nào thực hiện thì nhân viên nói phải lâu lắm mà cũng có khả năng ko thực hiện. Vậy tôi muốn hỏi luật sư là Nhà nước ta có quy định nào liên quan đến vấn đề này không? Nếu như quy hoạch không được thực hiện thì sổ đỏ nhà tôi có được cấp lại không? Vì đây là tài sản tôi phải bỏ tiền ra mua, khi có việc mà sổ đỏ như vậy thì tôi không thể bán hoặc thế chấp ngân hàng được. 

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Do thông tin bạn đưa ra chưa đầy đủ về việc diện tích đất nhà bạn đã nằm trong diện quy hoạch nhưng đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không, vì vậy có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Trường hợp, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn vẫn được phép thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền liên quan bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp, nhà bạn nằm trong diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này bạn chỉ được quyền xin cấp, chuyển nhượng, tặng cho chứ không được phép tự ý xây dựng công trình, trồng cây.... trên đó nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước.

Như vậy, cả 2 trường hợp trên bạn đều được quyền hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ (nếu đáp ứng đủ điều kiện), chuyển nhượng, tặng cho dù đất đang nằm trong diện quy hoạch. Tuy nhiên, thời điểm cấp giấy chứng nhận mà đã có quy hoạch thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện thông tin về quy hoạch.

Ngoài ra Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Như vậy, nếu nhà bạn đang sử dụng đã nhận được thông báo phải thu hồi nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì CQNN có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Khi có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất từ CQNN có thẩm quyền thì bạn được thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận bạn đã được cấp, Nhà nước sẽ không cấp lại sổ đỏ cho bạn (trừ trường hợp sổ đỏ bị hỏng, mất,..).

Trên đây là nội dung tư vấn về: Làm sao để kiểm tra tính pháp lý khi mua đất phân lô, bán nền? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ: 1900.6169 để được giải đáp.