Không được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Miếng đất đó được đứng tên bà ngoại tôi. Năm 2004 nhà tôi có mong muốn được xây dựng nhà. Nhưng trong lúc,mới xây được phần móng thì chính quyền địa phương nói đất này trong diện quy hoạch sau này. Vì là Đảng viên nên ngoại tôi không tiếp tục xây dựng. Đến nay, khu đất đó bắt đầu quy hoạch tái định cư,giải tỏa đền bù. Nhưng chính quyên chỉ chấp nhận đền bù cho tổng đất bà Năng và nói giấy tờ mua đất nhà tôi là không đúng quy định.Mặc khác,có những người cũng mua đất của bà Năng tương tự như nhà tôi (Mua thời gian sau này). Nhưng vẫn cố chấp làm nhà, không nghe theo chính quyền. Và bây giờ nhưng trường hợp như thế lại được đền bù xứng đáng. Luật sư cho tôi hỏi: 1,Trong trường hợp mua đất của nhà tôi,giấy tờ có hợp pháp (có địa phương xác nhận)? 2, Nếu trường hợp giấy tờ đất nhà tôi hợp pháp,mà không được đền bù như vậy có thể kiện ra tòa không? Và kiên nhu thế nào? 3, Nếu trương hợp giấy tờ đất nhà tôi không hợp pháp thì xin cho tôi biết có thê kiện chính quyền vì sao những người mua đất giống nhà tôi nhưng cố chấp xây dựng lại được đền bù không? Xin cảm ơn luật sư !

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, việc mua bán đất nhà bạn có hợp pháp hay không.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này của gia đình bạn được thực hiện vào năm 2003 nên khi đó luật điều chỉnh giao dịch này là Bộ luật dân sự năm 1995 và luật đất đai năm 1993. Tại Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định:

“Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Theo như nội dung bạn trình bày thì giấy tờ chuyển nhượng của bạn có xác nhận của chính quyền địa phương lúc bấy giờ. Ngoài ra, điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục II – về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Do đó, căn cứ theo quy định trên nếu gia đình bạn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình bà Năng đã được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền và mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tên của bà ngoại bạn thì việc chuyển nhượng này là hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, giấy tờ hợp pháp mà không được đền bù thì có thể kiện ra tòa không?

Tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Do đó, gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi sẽ được đền bù theo quy định.

Khi nhận được quyết định về việc thu hồi đất mà không bồi thường cho gia đình bạn thì gia đình có quyền khiếu nại với thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính lên Ủy ban nhân dân huyện hoặc khởi kiện hành chính. Trình tự khiếu nại được quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011:

“Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Trong đơn khiếu nại thì ngoài việc trình bày rõ vụ việc thì gia đình cũng cần cung cấp giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng mảnh đất và chứng cứ cho rằng việc gia đình khác được bồi thường mà gia đình bạn không được bồi thường là trái với quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Không được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv. Bùi Thảo – Công ty Luật Minh Gia.