Không có giấy tờ đất đai có được cấp sổ đỏ không? Nếu diện tích đất sử dụng trên thực tế nhiều hơn trên sổ đỏ thì làm thế nào?

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Nhằm phát triển và tối ưu hóa nguồn lực đất đai thì pháp luật đã ghi nhận và bảo vệ quyền của người sử dụng đất bằng việc cho phép người sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên việc cấp Giấy chứng nhận phải được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định được quy định trong Luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành. 

Trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận thì bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia để được hỗ trợ kịp thời.

1. Có được cấp giấy chứng nhận khi không có giấy tờ đất đai?

Câu hỏi: Chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi một vấn đề được không: Mẹ chồng tôi có mua một miếng đất hồi năm 2002 nhưng mẹ tôi chỉ có giấy viết tay. Hiện nay mẹ chồng tôi muốn làm thủ tục cấp sổ đỏ với thửa đất này được không? Gia đình chồng tôi ở trên thửa đất này là năm 2008 đến giờ. Nếu được cấp sổ đỏ thì hồ sơ bao gồm những giấy tờ gì? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...”

Trong trường hợp này mẹ chồng bạn không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 (từ năm 2002), nếu không vi phạm pháp luật về đất đai, nay dược UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. lần đầu được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK)

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ- đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

- Các giấy tờ khác: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu,...

2. Tư vấn về sai lệch diện tích trên giấy chứng nhận

Câi hỏi: Kính gởi Công Ty Luật Minh Gia. Tôi xin được tư vấn giúp vấn đề trình bày sau đây: Tôi hiện nay đang sử dụng 1 mảnh đất khi tiến hành đo đạc thì có diện tích là 100m2. Tuy nhiên trên sổ đỏ được cấp năm 2018 là 91m2. Vậy phần diện tích dôi dư ra tôi có được cấp sổ đỏ không? Tôi xin chân thành cảm ơn. 

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn như sau:

Tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đo đạc thực tế của thửa đất bạn đang sử dụng là 100m2, tuy nhiên trên Giấy chứng nhận lại ghi nhận 91m2. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp đổi Giấy chứng nhận được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn đó.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm bạn được cấp Giấy chứng nhận thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013.

3. Có được công nhận quyền sử dụng đất khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên?

Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có mua 2 căn nhà với tổng diện tích 122m, chiều dài ngôi nhà 7.2m, Khi mua là chung 1 sổ hồng, và bản vẽ của sổ hồng đó chỉ thể hiện được 1/2 với tổng diện tích của 2 căn nhà (chưa tách 2 bản vẽ). Lý  do trước đây người bán chỉ xây dựng có 61m và làm sổ hồng, sau này người bán xây tiếp phần tiếp ở trước ngôi nhà, trong khi đó phần xây thêm không có giấy hoàn công. Xin hỏi như vậy ngôi nhà trên có hợp pháp hay không? Tôi mua từ tháng 4/2017 đến nay vẫn chưa chuyển tên tôi sang sổ hồng được? Cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp thì sau này người bán có xây thêm diện tích nhà nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ hoàn công với phần diện tích đất này. Đối chiếu với quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì phần diện tích nhà chưa được công nhận trên Giấy chứnh nhận thì không đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó, bạn cần yêu cầu chủ cũ làm thủ tục công nhận phần nhà ở hợp pháp sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử đụng dất tương ứng. Các bên tiến hành thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sau đó liên hệ đến VPĐKĐĐ để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận.