Khởi kiện bên bán đất khi có hành vi lừa dối

1.Luật sư tư vấn về dân sự

Trong quan hệ pháp luật dân sự thì các chủ thể thường gặp vấn đề trong quá trình giao kết, thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng dân sự. Mặc dù Bộ luật dân sự cũng đã thể chế rõ quy định pháp luật nhằm giải quyết và dự phòng những vấn đề phát sinh trong giao dịch dân sự song thực tế thì vẫn có những trường hợp rất khó giải quyết. Ngoài ra, hạn chế những rủi ro cho các đương sự thì pháp luật cũng quy định về những trường hợp mà hợp đồng vô hiệu.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về pháp lý và đang băn khoản không biết giải quyết như thế nào, đừng ngần ngại hãy gọi điện cho chúng tôi qua hotline 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Khởi kiện bên bán đất khi có hành vi lừa dối​.

Kính gởi luật sư: Tôi có một mảnh đất được mua lại năm 2011 (gồm 3 sổ nhỏ trong đó vừa có đất lúa,đất vườn ) và trên đất đã có nhà cấp 4 có số nhà của huyên cấp vào tháng 01/2005 khi mua bên bán nói sẽ lên toàn bộ đất vườn. Nhưng khi chủ đất làm thủ tục sang tên thì bị vướn quy hoạch làm công viên cây xanh ko sang tên đc.Ở đây xin đính chính rõ cho luật sư nắm vấn đề: Cái này là bên bán đã biết trước vì khi mình đặt cọc lần thứ 1 thì bên bán mới đi làm thủ tục sang tên với chủ đất và biết là bị giải toả. (Chủ đất(bán)>>bên bán (bán)>>tôi) giấy tờ thuế và thông báo quy hoạch tôi còn giữ. Lần đặt cọc 2 (70% gía trị mãnh đất)bên bán giao toàn bộ giấy tờ và ra công chứng cho tôi đc 1 sổ và hứa khi nào nhà nc cho sng tên thì sng tên (do bên bán nói xã đang điều chỉnh quy hoạch chưa sang tên đc). Và đến nay thì xã có mời dân hợp và đưa ra phương án đền bù giải toả,và chỉ đền bù về đất ko công nhận nhà (chĩ bằng 1/10 số tiền tôi bỏ ra). Lý do tôi mua lại của bên bán chứ không phải chủ đất (chủ đất đứng tên số nhà và đa công chứng uỷ quyền cho tôi).Mua bán giữa tôi và bên bán chỉ là đất nên nhà nươc chỉ bồi thường về đất ?? Với lý giải như trên có hợp lý ko? Tôi có thể kiẹn bên bán đc ko ?? Thủ tục và trình tụ như thế nào? Rất mong sớm nhận được tư vấn và góp ý của luật sư. Chân thành cảm ơn luật sư và cty luật minh gia ! 

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến cho Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày thì chủ đất thực hiện ủy quyền đối với quyền của ngôi nhà và đã đi công chứng. Vì đây là hợp đồng ủy quyền nên bạn chỉ có quyền đối với các nội dung được chuyển giao còn chủ sở hữu ngôi nhà vẫn thuộc về chủ đất. Tuy nhiên, mục đích của việc ủy quyền là để che giấu giao dịch bán nhà giữa hai bên nên hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo của Bộ luật dân sự 2015:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Về hợp đồng chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán có hành vi không nói trước rằng phần đất bạn mua sẽ được quy hoạch làm công viên cây xanh. Yếu tố này của bên bán có dấu hiệu lừa dối và hợp đồng mua bán đất của bạn có thể bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Khi Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật thì hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán phải trả số tiền đã nhận của bạn và nếu bạn đã nhận bất kỳ giấy tờ gì chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải trả lại cho bên bán.