Hợp thức hóa công trình xây dựng đã xây dựng trái phép

1. Luật sư tư vấn

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Công trình phải xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, trường hợp có thay đổi thiết kế thuộc các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải đề nghị giấy phép xây dựng. Nếu không thực hiện theo quy định, có thể bị áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí phải tháo dỡ để phù hợp.

Nếu bạn cũng đang chưa rõ quy định của pháp luật về vấn đề này, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn đến chúng tôi để được hỗ trợ. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống sau đây để có thêm thông tin và đối chiếu với trường hợp của mình.

2. Nội dung tư vấn

Câu hỏi tư vấn: Kính gửi công ty Luật Minh Gia. Năm 2003 tôi có mua 1 mảnh đất 80m2 trên đó đã tồn tại 1 căn nhà cấp 4 60m2 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở mang tên tôi. Tháng 07/2003 tôi có xin giấy phép xây dựng căn nhà 3 tầng trên toàn bộ mảnh đất này (80m2) nhưng do xây sai thiết kế (tăng thêm 1 tầng thành nhà 4 tầng) nên đã không làm thủ tục hoàn công để ghi nhận tài sản lên sổ hồng. Đến nay tôi có biết Thủ Tướng Chính Phủ có ra quyết định số 39/2005/QĐ-TTg cho phép tồn tại công trình xây sai thiết kế hoặc xây không phép trước ngày 01/07/2004, hiện tại khu vực tôi sinh sống đã được phép xây nhà có 4 tầng. Vậy xin hỏi nhà tôi có đủ tiêu chuẩn để làm thủ tục hoàn công để ghi nhận tài sản lên sổ hồng không và thủ tục như thế nào? Tôi có bị phạt vì xây nhà sai phép không? Cảm ơn quý công ty rất nhiều.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

- Thứ nhất, văn bản bạn cung cấp cho chúng tôi là Quyết định 39/2005/QĐ-TTg về việc hướng dẫn thi hành Điều 21 Luật Xây dựng đã bị bãi bỏ theo quy định tại K1 Đ78 Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Theo đó, quy định này quy định như sau:

Điều 2. Công trình xây dựng đang tồn tại phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng chưa phù hợp về kiến trúc

Công trình xây dựng đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc, cảnh quan khu vực của cơ quan có thẩm quyền ban hành như quy định về hình khối kiến trúc công trình, số tầng công trình; kiến trúc mặt đứng công trình; cốt xây dựng nền, tầng 1, các tầng; phần cho phép nhô ra của ban công tầng 1, màu sắc công trình, mái công trình và các quy định khác thì được phép tồn tại theo hiện trạng. Trường hợp chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải thực hiện theo đúng các quy định của Luật Xây dựng và các quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.

Như vậy, với quy định cũ thì việc bạn xây dựng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng thì vẫn sẽ được phép tồn tại theo hiện trạng. Tuy nhiên Luật Xây dựng năm 2014 hiện hành không còn quy định cho phép tồn tại đối với các công trình này.

- Thứ hai, về việc xử phạt vi phạm đối với hành vi xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử-văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáp kinh tế-kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

...

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tô chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau

Và Điều 5 Nghị định này:

Điều 5. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng là 01 năm.

…

3. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Đối với hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng. Đối với nhà ở riêng lẻ, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày kết thúc của hợp đồng thi công xây dựng công trình (nếu có) hoặc ngày đưa công trình vào sử dụng;

…

Theo đó, trường hợp của bạn, khi thi công công trình sai giấy phép xây dựng, bạn phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm, nhưng do không điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định nên ngoài bị phạt tiền bạn còn bị áp dụng biện pháp buộc tháp dỡ công trình xây dựng vi phạm. Từ thông tin bạn cung cấp, hành vi xây dựng trái phép này đã diễn ra từ năm 2003 nên cho đến nay đã hết thời hiệu 01 năm xử phạt nên bạn sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

-Thứ ba, hợp thức hóa công trình xây dựng sai giấy phép.

Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1.Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

…

Theo đó, để được ghi nhận tài sản này trên sổ hồng, bạn cần đến UBND câp huyện để xin văn bản xác nhận về việc diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng và nộp văn bản xác nhận này tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc ghi nhận tài sản hợp pháp trên sổ hồng.