Hợp đồng thuê đất công ích xã từ năm 1993 còn hiệu lực không?

Nội dung tư vấn: Thời điểm đó luật đất đai có được phép quy định làm hợp đồng từ 15 năm đến 50 năm. Gia đình em có làm hợp đồng 30 năm.  Nếu tính năm hết hạn hợp đồng thì phải năm 2023 mới hết. Luật sửa đổi năm 2013 quy định chỉ được phép 5 năm. Vậy cho em xin hỏi?

1. Hợp đồng của nhà em có còn hiệu lực không ạ?

2. Chỗ em sắp có dự án mở rộng làm khu công nghiệp vậy nhà em có được bồi thường không ạ? Nếu được bồi thường thì được bao nhiêu % ạ?.Em xin cảm ơn luật sư ạ. Mong luật sư giúp đỡ!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hiệu lực hợp đồng

Vì thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên chúng tôi chưa thể xác định chính xác loại đất và loại hợp đồng mà gia đình bạn đã ký kết. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 5 Điều 126 Luật Đất đai 2013 hiện hành thời hạn thuê đất công ích xã tối đa là 5 năm mà theo như bạn trình bày "Luật đất đai năm 2013 quy định chỉ được phép 5 năm" nên có thể xác định hợp đồng của gia đình bạn là hợp đồng thuê đất công ích xã. Vì hợp đồng được ký kết vào năm 1993 nên sẽ áp dụng quy định của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.

Điều 45 Luật Đất đai 1993 quy định như sau: 

Căn cứ vào quỹ đất đai, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mỗi xã được để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Chính phủ quy định cụ thể việc sử dụng đất này.

Như vậy, tại thời điểm hợp đồng được ký kết, Luật Đất đai 1993 chưa có quy định cụ thể về thời hạn thuê đất công ích xã nên thời hạn thuê được xác định theo hợp đồng thuê là 30 năm.

Khi Luật Đất đai 2013 được ban hành đã chấm dứt hiệu lực thi hành của luật Đất đai 2003.  Căn cứ Khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực.

Về đất công ích, Khoản 5 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 126 – Luật đất đai 2013. Đất sử dụng có thời hạn

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
 

Như vậy, hợp đồng thuê đất công ích xã của gia đình bạn đã quá 5 năm nên có thể hợp đồng đã hết hiệu lực tại thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực (ngày 01/07/2014).

Thứ hai, về vấn đề bồi thường

Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, vì gia đình bạn không đủ điều kiện cấp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cũng không đủ điều kiện bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi.

Tuy nhiên, gia đình bạn vẫn có thể được bồi thường tài sản trên đất. Cụ thể:

Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Theo quy định trên, trong thời gian sử dụng đất, gia đình bạn trồng cây trên đất và việc trồng cây này là hợp pháp nên gia đình bạn vẫn sẽ được bồi thường đối với cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Phòng Luật sư tư vấn Luật Đất đai- Luật Minh Gia