Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật không?

    • 10/05/2020
    • Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn
    • Luật sư tư vấn trường hợp mua bán bằng giấy viết tay, người bán không giao đất và cũng không trả lại tiền cho bên mua quy định pháp luật và thủ tục hành chính liên quan thế nào, trường hợp không thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn có vi phạm không. Nội dung cụ thể như sau:

    1. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai viết tay có giá trị pháp lý không

    Câu hỏi: Cách đây 1 năm tôi có mua đất của bà Nguyễn Thị A, hợp đồng mua bán được viết giấy tay nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên đến năm nay người bán trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi.Tôi muốn hỏi về quy định giải quyết trường hợp của tôi thế nào, tôi xin cảm ơn.

    >> Tư vấn thắc mắc về hợp đồng mua bán đất đai, gọi: 1900.6169

    Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

    Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: 

    "Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất."

    "Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

    ...

    3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

    a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

    Theo đó muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện trên đây. Khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Giữa bạn và bên A có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thông qua giấy viết tay. Vì không rõ bạn đã thực hiện được từ 2/3 nghĩa vụ hay chưa cho nên chúng tôi hỗ trợ giải quyết theo 2 trường hợp như sau:

    Thứ nhất, nếu như bạn đã trả đủ số tiền cho bà A hoặc trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015 “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

    Thứ hai, nếu bạn chưa trả đủ số tiền đã thỏa thuận hoặc trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thì khi này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.

    >> Giải đáp thắc mắc về thủ tục hành chính đất đai, liên hệ: 1900.6169

    2. Không đổi lại sổ đỏ theo chương trình đổi GCNQSD đất có vi phạm không?

    Câu hỏi: Em muốn nhờ văn phòng trả lời giúp e .nhà có 1 mảnh đất 4291m2 được nhà nước cấp năm 1990. Hiện nay chỗ em đang ở có chương trình đổi lại giấy sử dụng đất mới. em có phải đi đổi lại không, nếu phải đổi mà em không đi em làm như thế ,em có làm sai gì không ,và giấy sử dụng đất của em lúc xưa  là đo bằng thủ công và hiện nay đo bằng máy vậy có chênh lệch nhau không? ranh đất thì đang bị tranh chấp. Rất mong văn phòng trả lời giúp em .em cảm ơn.

    Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:

    >> Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

    >> Giải quyết sai sót trong đo đạc đất đai.

    Căn cứ theo quy định thì chỉ những trường hợp được quy định nêu trên mới có căn cứ phải cấp đổi giấy chứng nhận; tuy nhiên nếu như có mẫu, phôi giấy chứng nhận mới mà yêu cầu tất cả các hộ dân tại địa phương phải xin cấp đổi thì gia đình nên cấp đổi để nhận được mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp. Đồng thời, việc đo đạc hiện tại có chênh lệch hay không còn phụ thuộc vào kết quả khi đo đạc nên gia đình cần đợi kết quả để biết có bị chênh lệch về diện tích hay không, nếu có sai sót về đo đạc gia đình có thể kiến nghị để yêu cầu giải quyết phù hợp.

    Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật không? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn liên hệ luật sư tư vấn pháp luật hợp đồng để được giải đáp.

Bài viết nổi bật
 Gửi yêu cầu tư vấn