Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng có hủy được không?

1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hiện nay hợp đồng mua bán đất đai là một loại hợp đồng phổ biến và đang được quan tâm. Vậy quy định các điều khoản trong hợp đồng mua bán đất đai thế nào cho hợp pháp, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn về thực hiện hợp đồng mua bán đất đai.

Câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư Tôi có bán một mảnh đất, sau khi 2 bên thỏa thuận nhất trí bên mua đã bàn giao tiền, bên mua đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi làm thủ tục chuyển đổi. Nhưng sau đó bên mua lại cho rằng miếng đất này nằm trong diện quy hoạch và cho rằng bên bán đã lừa và đòi hủy hợp đồng, nhưng thực tế bên bán chưa được thông báo về quy hoạch và chưa nhận được quyết định thu hồi nên tôi không đồng ý hủy hợp đồng. Vậy tôi xin được tư vấn 1. Hợp đồng mua bán trên có tiếp tục thực hiện được không? 2. Bên bán có vi phạm gì không? 3. Bên mua đòi hủy hợp đồng như vậy có đúng không? và có phải chịu trách nhiệm gì không?

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 430 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”

Ngoài ra theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Do đó, theo thông tin bạn cung cấp bạn là người bán mảnh đất, sau khi hai bên thỏa thuận thì bên mua đã bàn giao tiền và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi làm thủ tục chuyển đổi. Nhưng vì bạn cung cấp không đầy đủ thông tin về hợp đồng mua bán đất có hợp pháp hay không? Và đã được công chứng, chứng thực hợp pháp chưa? Nên chúng tôi giả sử hợp đồng mua bán hợp pháp và đã được công chứng, chứng thực.

Việc bên mua yêu cầu hủy hợp đồng, cho rằng miếng đất này nằm trong diện quy hoạch và bên bán đã lừa để thực hiện hợp đồng mua bán, nhưng thực tế bên bán chưa được thông báo về quy hoạch và chưa nhận được quyết định thu hồi. Do vậy, trong trường hợp mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch, chưa có thông báo thu hồi mà bên mua vẫn không muốn mua mảnh đất của bạn nữa thì bạn phải tiến hành trao đổi, thỏa thuận lại với bên mua. Sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Thứ nhất nếu bên mua quyết định không mua mảnh đất và bên bạn đồng ý

Hai bên sẽ thống nhất hủy bỏ giao dịch và tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014:

"Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Như vậy, nếu hai bên thống nhất không thực hiện giao dịch chuyển nhượng nữa thì hai bên phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

Thứ hai, trường hợp nếu bên bạn không đồng ý với yêu cầu hủy bỏ hợp đồng của bên mua

Theo quy định tại Điều 410 Bộ Luật dân sự 2015:

" Điều 410. Thực hiện hợp đồng song vụ

1. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước.”

Do đó theo nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014 đã quy định:

“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Như vậy, hai bên của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.