Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu một phần

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Xin phép luật sư cho gia đình em hỏi vấn đề sau với ạ.
Gia đình ông A có 3 miếng đất là SN 217.219.221. Ông A nói kích thước mặt tiền lần luợt là 5m;4.6m và 4.8m. Em hợp đồng mua 2 miếng 217 và 219 là 5m va 4.6 met. Ghi trong giấy mua bán là mặt tiền 9.6met (không ghi diện tích và kích thước phía sau). Còn số nhà 217 đã có sổ đỏ thì đất là 5met trước và 4.2 met sau nhưng có đường ngõ bên cạnh nên em không tính toán vẫn chấp nhận mua dù đất bé ở sau. Số nhà 219 chưa có sổ chủ nhà nói nộp hồ sơ rồi. Giờ chỉ nộp thuế là lấy sổ và nói với em là đất vuông vắn. Giờ lấy sổ số nhà 219 về thi đất có 4.4met trước và 3.82met sau. Như vậy là thiếu đất của em khi thỏa thuận mua bán. Gia đình em nói là phải ghi giấy bán thêm cho đủ đất mặt đường và kéo thẳng dây vào cho vuông đất em mới mua. Sẽ phải đính chính sổ đỏ. Và miếng đất thứ 3 là số nhà 221 vẫn của chủ nhà này. Hiện tại bức tường của miếng đất thứ 3 chủ nhà vẫn nói là thuộc về bên miếng đất 219. Vì họ không muốn đập bức tường ấy nên giờ họ không đồng ý bù thêm diện tích cho em. Họ nhất quyết bảo bán theo sổ đỏ, mà theo sổ đỏ 2 miếng đất kích thước 9.4met trước và 8met sau thi em k chấp nhận vì hóp hậu nhiều quá.Giờ em không đồng ý mua như vậy vì không đủ mặt tiền cho em. Em có lấy lại được tiền không em đã trả tiền 1 miếng đất có sổ rồi ạ. Em có bồi thường gì không ạ. Ra pháp luật thì giải quyết thế nào ạ?
Em cảm ơn luật sư

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn đã cung cấp thì bạn có làm hợp đồng mua 2 miếng đất số 217 và 219 từ gia đình ông A là 5m va 4.6 met. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán chỉ ghi là mặt tiền 9.6 met (không ghi diện tích và kích thước phía sau).

Tuy nhiên, trên thực tế, diện tích hai miếng đất này theo sổ đỏ là:

Số 217 theo sổ đỏ thì diện tích đất là 5met trước và 4.2 met sau;

Số 219 theo sổ đỏ thì diện tích đất là 4.4met trước và 3.82met sau.

Như vậy, tổng diện tích đất mặt tiền là 9.4 met, diện tích này là thấp hơn so với thỏa thuận trong hợp đồng mua bán (9.6 met).

Tuy nhiên, tại thơi điểm có hợp đồng mua bán thì chỉ có mảnh đất tại số 217 là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn với mảnh đất số 219 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
 
Trường hợp thứ nhất, mảnh đất số 219 của gia đình ông A có được từ nhận thừa kế quyền sử dụng đất và đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A sẽ có quyền kí kết hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất này.

Như vậy, ông A sẽ có quyền chuyển nhượng mảnh đất số 217 với diện tích 5 met mặt tiền và mảnh đất số 219 với 4.4 met mặt tiền.
Tổng diện tích đất mặt tiền của hai mảnh đất này là 9.4 met. Tuy nhiên, theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và gia đình ông A thì tổng diện tích phải là 9.6 met vuông mặt tiền.

Như vậy, khi gia đình ông A bán đất ông A sẽ có nghĩa vụ giao cho bạn đúng đủ 9.6 met vuông mặt tiền. Bạn sẽ có quyền yêu cầu ông A giao đất đúng như thỏa thuận tại hợp đồng. Nếu ông A không giao trả đủ, bạn có quyền từ chối thực hiện hợp đồng do ông A đã vi phạm đối tượng và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, bạn có quyền yêu cầu ông A hoàn trả số tiền đã nhận.

Trường hợp thứ hai, mảnh đất số nhà 219 của gia đình ông A có nguồn gốc không phải từ nhận thừa kế và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, ông A không có quyền chuyển nhượng mảnh đất này.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 167 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
 
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
 
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán giữa bạn và gia đình ông A ký kết chưa được công chứng hoặc chứng thực sẽ chưa có giá trị pháp lý. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. Theo đó, bạn có thể thỏa thuận lại diện tích đất mua bán với gia đình ông A và tiến hành đi công chứng hoặc chứng thực.

Nếu hợp đồng này đã được công chứng hoặc chứng thực, tức là hợp đồng đã có hiệu lực. Tuy nhiên, hợp đồng này bị vô hiệu một phần do diện tích đất số 219 chưa được cấp giấy chứng nhận, tức là chưa được pháp luật thừa nhận về quyền sở hữu đất hợp pháp. Theo đó, với hợp đồng bị vô hiệu một phần này, diện tích đất số 217 và 219 được cấp thành 2 sổ đỏ riêng biệt. Do đó, phần giá trị hợp đồng đối với miếng đất số 217 vẫn có giá trị pháp lý, gia đình bạn sẽ chỉ nhận chuyển nhượng mảnh đất số 217 và thực hiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận... Nếu các bên không thỏa thuận được và muốn hủy bỏ hợp đồng thì hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (vì hợp đồng chưa được thực hiện trên thực tế). Cụ thể, do gia đình bạn chưa nhận đất nên chỉ có bên bán, tức gia đình ông A có nghĩa vụ thanh toán số tiền bạn đã thanh toán cho miếng đất số 217.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu một phần. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng
Luật gia Nguyễn Thương – Luật Minh Gia