Hỏi về việc kê khai đăng ký nộp tiền sử dụng đất?

Gia đình tôi có 1 thửa đất ao giáp khu dân cư sử dụng từ năm 1965, nhưng không có giấy tờ gì, tôi có đóng thuế từ năm 1997, năm 2007 gia đình tôi san lấp thửa đất ao, năm 2015 đo đạc lại thì diện tích là 1700m2 vượt gấp đôi diện tích nộp thuế cũ. Tôi chia 1700m2 thành 8 mảnh đứng tên người trong gia đình. Từ năm 2012 đến nay tôi chưa nộp thuế, bây giờ tôi muốn đăng ký vào sổ mục kê (địa chính) phường để nộp thuế và làm sổ đỏ thành đất ở lâu dài cho toàn bộ diện tích có được không và làm thế nào? hạn mức chỗ tôi là 180m2, khu vực tính thuế 4. Và có phải nộp tiền sử dụng đất không? thuế tính thế nào? nếu nộp tiền sử dụng đất thì trong hạn mức tính thế nào? ngoài hạn mức tính thế nào? tôi xin trân thành cảm ơn.

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Với trường hợp của anh, anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của gia đình sử dụng từ năm 1965.  Theo Luật Đất đai 2013 Điều 99 khoản 1 điểm a, các trường hợp sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp sau đây: “Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này”.

Dựa theo thông tin anh đưa ra, có thể thấy gia đình anh không cư trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nên trường hợp của anh sẽ rơi vào Luật Đất đai 2013 Điều 101 khoản 2 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Như vậy, gia đình anh có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp mảnh đất này đã được sử dụng lâu dài, ổn định; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có tranh chấp phát sinh từ mảnh đất này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Căn cứ vào Luật Đất đai 2013 Điều 103 khoản 1: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở”. Mảnh đất 1700m2 của gia đình anh là đất ao giáp khu dân cư, do đó sẽ được tính là đất nông nghiệp. Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, Điều 57 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vì gia đình anh chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên phải hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở và khi chuyển sẽ phải chịu các khoản phí theo quy định pháp luật, bao gồm cả tiền sử dụng đất.

2.Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 8 khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp gia đình bạn gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm cùng Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có)

- Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01/LPTB

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Nơi nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận

Thời gian thực hiện: Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp phường trong trường hợp anh có nhu cầu nộp tại UBND cấp phường (sau đó UBND phường sẽ chuyển hồ sơ lên cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền)

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 69 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thành phần hồ sơ bao gồm:

- Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất  

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận

Thời hạn và trình tự giải quyết: trong thời hạn không quá 15 ngày.  

Ngoài ra anh cần nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 5 Khoản 2 Điểm b: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

4. Tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Về tiền sử dụng đất khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do nhà anh đã san lấp mặt ao, tức là đã có công trình xây dựng không phải nhà ở nên căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Điều 6 khoản 1 về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; không có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; không có hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:

“b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất”

Về tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012, đất ở tại nông thôn, đô thị là đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đối tượng nộp thuế. Do vậy mảnh đất 1700m2 của anh là đối tượng chịu thuế và anh là đối tượng nộp thuế. Công thức tính thuế sẽ là:

            Số thuế đất phải nộp = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất

Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng

Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm (05) năm, kể từ ngày 01/01/2012. Anh có thể liên hệ trực tiếp với Phòng tài nguyên môi trường để xin cung cấp về giá đất

Thuế suất sẽ được áp dụng như sau:

Lúc này, số thuế đất tổng cộng phải nộp = Diện tích đất tính thuế trong hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng + Diện tích đất tính thuế ngoài hạn mức x Giá của 1m2 đất x Thuế suất tương ứng 

Lưu ý thuế suất tương ứng với diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức là khác nhau. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về việc kê khai đăng ký nộp tiền sử dụng đất?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng! 

CV. Chu Hoàng Hải - Công ty Luật Minh Gia