Hỏi về tư vấn về xác định loại đất khi không có giấy tờ

Do không hiểu biết về pháp luật nên gia đình tôi không biết phần ghi thêm của UBND xã là sai quy định và vẫn nghĩ 350m2 đất đó là đất thổ cư hợp pháp của gia đình tôi. Năm 2012 bố me tôi đã làm nhà cho vợ chồng tôi. Năm 2015 gia đình tôi đem GCNQSD đất đi giao dịch thì được biết phần đất 350m2 bố mẹ tôi mua sau không được hợp pháp. Khi gia đình tôi lên hỏi UBND xã thì UBND xã nhất trí làm trả 350m2 đất cho gia đình tôi. Tuy nhiên UBND xã không thừa nhận đó là đất thổ cư mà ghi đó là đất vườn. Xin luật sư cho hỏi bây giờ tôi phải làm gì để đòi được đất đó là đất thổ cư và các khoản tiền phí như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc chuyển quyền sử dụng đất của UBND xã.

Do đất được chuyển nhượng năm 1992 nên sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 1987 theo quy định tại điều 16 của Luật đất đai 1987:

"Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định".

Theo đó, thời điểm này Uỷ ban nhân dân xã có quyền quyết định việc chuyển quyển sử dụng đất cho người dân tại nông thôn. Nếu như việc chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình bạn được thể hiện bằng văn bản thì văn bản đó được pháp luật công nhận. Luật đất đai cũng quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, trong trường hợp của bố, mẹ bạn mua đất đã không được hướng dẫn để được cấp giấy chứng nhận mà UBND xã đã ghi thêm vào diện tích đất mua vào giấy chứng nhận đã có (2 mảnh đất sát nhau, một mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là trái với quy định của pháp luật.

Điều 3, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc xác định loại đất dựa trên giấy tờ chứng minh theo quy định thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất. Như vậy, trong hồ sơ địa chính đang thể hiện loại đất là đất vườn, gia đình bạn cũng không còn lưu giữ lại giấy tờ gì hết (không lưu hóa đơn nộp tiền mua đất, thời  điểm mua đất, hợp đồng chuyển nhượng,…) nên trong trường hợp này không có căn cứ cho rằng mảnh đất đó là đất thổ cư. Gia đình bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.

Chiếu theo quy định trên thì gia đình bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp (đất vườn, ao) sang đất ở và phí chuyển mục đích được tính bằng khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng!

CV. Lê Minh – Luật Minh Gia