Tuấn Luật sư

Hỏi về trường hợp thế chấp QSD đất (sổ đỏ) để vay tiền

Chào luật sư, tôi có câu hỏi đề nghị luật sư tư vấn về trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để vay tiềnvà các vấn đề khác liên quan theo quy định pháp luật như sau:

Kính gửi các Luật sư, Tôi có một vấn đề rất mong quý Luật sư tư vấn giúp như sau:

Đầu năm 2011, ông A đưa cho bà B 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A và vợ để vay tổng số tiền trên 800 triệu đồng (Một sổ đỏ đứng tên ông A và một sổ đứng tên vợ của A). Đến hẹn ông A không trả được cho bà B, nên hai bên đưa ra Toà án giải quyết. Ngày 27/1/2014 Toà án đã hoà giải thành công và có quyết định công nhận hoà giải của các đương sự. Theo QĐ đó, trong thời hạn 1 tháng ông A phải trả cho bà B toàn bộ số tiền đã vay nói trên và B sẽ trả lại ông A 2 sổ đỏ. Giấy tờ vay nợ giữa ông A và bà B thì ông A đóng dấu của công ty do ông A làm giám đốc.

Trước đó, ngoài khoản vay mà ông A đã vay của bà B thì sau này ông A còn vay của một người khác tên C một khoản tiền nhưng không trả đúng hẹn và hai bên cũng đưa nhau ra Toà án giải quyết. Trong QĐ của toà có tuyên ông A phải chuyển quyền sử dụng cho ông C 3 sổ đỏ (trong đó có 2 sổ đỏ bà Bg đang giữ và mặc dù ông A vay tiền của bà B trước). Chi cục thi hành án dân sự đã căn cứ QĐ của toà án và làm các thủ tục để ông C sang tên tại Phòng tài nguyên.

Bà B hoàn toàn không biết gì về việc xét xử của toà án giữa ông A và ông C cũng như việc 2 thửa đất mà bà B đang giữ sổ đỏ đang được làm thủ tục sang tên cho ông C. Khi biết việc này, bà B đã gửi đơn kèm các tài liệu vay nợ và tài liệu của Toà án gửi phòng Tài nguyên đề nghị dừng việc cấp sổ đỏ mới cho ông C. Tuy nhiên, theo Viện kiểm sát thì sổ đỏ là tài sản cá nhân còn việc vay nợ giữa ông A và bà B là của công ty ông A, bên cạnh đó việc bà B cầm 2 sổ đỏ của ông A là trái luật và hợp đồng vay tiền giữa ông A và bà B là vô hiệu. Nên việc cấp mới sổ đỏ cho ông C vẫn sẽ được tiến hành mặc dù ông A muốn chuyển quyền sử dụng của 2 thửa đất nói trên cho bà B nhưng lại không biết cần làm những thủ tục gì vì bản thân ông A cũng không biết đã ký những giấy tờ gì trước đó trong vụ án với ông C.

Thưa các Luật sư,

-  Những việc mà Toà án, Thi hành án đã làm như nói ở trên có đúng luật không?

-  Bà B có cơ hội đòi được tiền bằng việc chuyển quyền sử dụng hai mảnh đất nói trên hay không?

-  Trong trường hợp trên thì bà B và ông A phải làm gì để có thể chuyển quyền sử dụng của 2 mảnh đất đó cho bà B?

Rất mong nhận được tư vấn của các Luật sư sớm nhất, Xin chân thành cảm ơn và mong trả lời của các Luật sư

Trả lời: Chào bạn, Đầu tiên chúng tôi xin cảm ơn câu hỏi của bạn. Về câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc 2 quyển sổ đỏ 1 đứng tên của ông A và 1 đứng tên vợ ông A thì theo quy định của pháp luật ông A là chủ sở hữu mảnh đát có tên ông A và vợ ông A là chủ sở hữu mảnh đất có tên của mình nếu 2 quyền sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) này được cấp đúng theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về việc giấy tờ vay nợ giữa ông A và bà B thì ông A đóng dấu của công ty do ông A làm giám đốc . Do vậy trong trường hợp này, 2 bên có thỏa thuận về hợp đồng vay tài sản Theo điều 471 Bộ luật dân sự: " Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”


Và phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch dân sự theo quy định tại điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 :

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”


Do vậy, hợp đồng giữa bà B và công ty của ông A là hợp pháp vì ông A là giám đốc công ty - người đại diện theo pháp luật của công ty nên ông có quyền ký hợp đồng vay tài sản trong quyền hạn của mình.


* Về quyết định của tòa án trong quan hệ giữa ông A và bà B tòa án đã giải quyết theo pháp luật


* Quyết định của tòa án trong quan hệ giữa ông A và ông C thì tòa đã xử lý không chính xác :

+ Vì trong 3 cuốn sổ đỏ mà tòa quyết định sang tên cho ông C có cuốn sổ đỏ đứng tên vợ Ông A nên đây là tài sản thuộc sở hữu của vợ ông A chứ không phải là của ông A nên ông A  k có quyền định đoạt với tài sản này nên tòa án không có quyền quyết định để sang tên mảnh đất này.

+ Đối với 2 cuốn sổ còn lại thì tòa án đã quyết định đúng mặc dù ông A vay tiền của bà B trước nhưng tranh chấp với ông C xảy ra trước nên tòa án có thể quyết định việc sang tên cho ông C đối với sổ đỏ có tên của ông A


Bà B sẽ không thể đòi lại tiền bằng việc chuyển quyền sử dụng đất vì hợp đồng vay tiền của ông A và bà B là hợp đồng giữa công ty của ông A và bà B chứ không phải giữa cá nhân ông A và bà B vì vậy tài sản của công ty sẽ được xử lý để trả lại tiền cho bà A trong trường hợp này.

Để có thể chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì phải có 2 điều kiện:

+ Ông A phải chứng minh được là ông không vay tiền của ông C hoặc trả tiền cho ông C theo cách khác để giữ lại mảnh đất của mình.

+ Doanh nghiệp của ông A là doanh nghiệp tư nhân vốn của công ty là vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp và ông A thanh toán bằng cách sang tên cho bà B hoặc trong trường hợp k phải là doanh nghiệp tư nhân thì ông A với tư cách là người đại diện doanh nghiệp kí giấy vay nợ với bà B trái với quy định của công ty và phải chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về trường hợp thế chấp QSD đất (sổ đỏ) để vay tiền. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.

Trân trọng

Luật gia Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia

Đừng lãng phí thời gian vì vướng mắc, hãy để Luật Minh Gia giải quyết vấn đề của bạn!

Tư vấn miễn phí