Hỏi về trường hợp bồi thường đất ở mặt tiền vượt ngoài hạn mức đất ở

Đất do ông Nguyễn Văn A đứng tên năm 1971 loại đất : vườn, diện tích 6.000m2. Năm 1979, ông Nguyễn Văn A chia cho con là Nguyễn Văn B sử dụng 3.000m2 (không làm giấy tờ). Ông Nguyễn Văn B cất một căn nhà lá ở trên đất từ năm 1979. Đến năm 1990 sửa lại thành nhà tường gạch, mái tôn. Ông Nguyễn Văn B có đăng ký trong Sổ đăng ký ruộng đất được Ủy ban nhân dân huyện duyệt ngày 18/11/1983, theo đó diện tích đất ở là 200m2, diện tích đất HNK (nông nghiệp) là 2800m2. Năm 1993, ông Nguyễn Văn B chết, con là bà Nguyễn Thị C tiếp tục sử dụng đến nay.

Đặc điểm khu đất: Theo bản đồ địa chính số lập năm 2004, đất thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, diện tích thực tế là 2.880m2, bề ngang tiếp giáp đường Lê Lợi là 60m, bề dài 48m, tính từ mép đường trở vào. Trên đất có căn nhà số 20, Lê Lợi, nhà tường, mái lợp tôn (cấp 4). Diện tích xây dựng nhà là 140m2 (7m x 20m), có vị trí nằm ở giữa khu đất, cách ranh giải tỏa đường Lê Lợi 20m, xung quanh căn nhà là đất trồng cây ăn trái, cây tạp. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Phần đất 2.880m2 trên do bà Nguyễn Thị C đang sử dụng, trong đó phần bị ảnh hưởng bởi mở rộng đường là 318m2 (60m x 5,3m).

Phần đất giải tỏa là từ ranh giải tỏa đường đo vào 5,3m (đã trừ lề đường) là đất trống, không có vật kiến trúc.

Ngày 15/10/2014, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện lập Bảng chiết tính kinh phí bồi thường cho bà Nguyễn Thị C được bồi thường về đất như sau:

- Đất ở mặt tiền đường: 200m2 đơn giá 10.500.000 đồng/m2 = 2.100.000.000 đ

- Đất nông nghiệp mặt tiền: 118m2 đơn giá 375.000 đồng/m2 = 44.250.000 đ

CỘNG: 2.144.250.000 đ

(Giả thiết: đơn giá đất ở mặt tiền đường và đơn giá đất nông nghiệp mặt tiền trên đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền duyệt vào ngày 15/7/2014 và đã áp dụng chi trả cho các hộ trên suốt tuyến đường Lê Lợi; hạn mức đất ở của thị trấn Hóc Môn theo quy định
của UBND thành phố là 200m2).

Ngày 29/10/2014, bà Nguyễn Thị C không đồng ý Bảng chiết tính kinh phí bồi thường trên và khiếu nại yêu cầu UBND huyện Hóc Môn bồi thường diện tích đất ở cho bà hết diện tích 318m2 với giá là 10.500.000 đồng/m2 (3.339.000.000 đồng – chênh lệch tăng hơn cách tính của Ban BT - GPMB là 1.194.750.000 đ), thì bà mới chịu bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Vì bà C cho rằng đất của bà có nguồn gốc đất ở có vườn, ao hình thành trước 18/12/1980, nếu khi cấp Giấy Chứng nhận thì được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.

Em xinh được hỏi để giải quyết trường hợp của bà Nguyễn Thị C trên được bồi thường về đất như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai 2013?. Tại sao?. Căn cứ vào điều khoản nào của Luật Đất đai 2013, các Nghị định liên quan .

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp thu hồi đất ở thì chủ tịch UBND tỉnh căn cứ vào thực tế để quyết định giá đất bồi thường. Trong trường hợp của bà Nguyễn Thị C, số tiền được bồi thường đối với đất ở là phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với mảnh đất 118m2 nói trên, theo như thông tin của Bà C thì đất của bà có nguồn gốc đất ở có vườn, ao hình thành trước 18/12/1980. Tuy nhiên, mảnh đất 118m2 này không được cấp giấy chứng nhận đất ở do vậy nó được xác định là đất nông nghiệp.

Trong trường hợp này, Uỷ ban nhân dân đền bù với giá 375000đ/m2 là chưa thoả đáng. Căn cứ theo qy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 77 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

“Diện tich đất nông nghiệp được bồi thường thường theo quy định tại Điều 129, 130 của Luật này do được nhận thừa kế”.

Như vậy, phần diện tích đất nói trên bà C có được là do được nhận thừa kế, do vậy 118m2 đất nông nghiệp khi thu hồi sẽ được bồi thường về đất (375000đ/m2) + chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:

 a) Chi phí san lấp mặt bằng.

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 điều này, cụ thể chi phí đầu tư còn lại được tính như sau:                                  

 P= (P1+P2+P3+P4) : T1 x T2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại.

P1: Chi phí san lấp mặt bằng.

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

T1: Thời hạn sử dụng đất.

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Như vậy, với trường hợp của bà C thì số tiền bồi thường đất ở có hạn mức 200m2 là phù hợp, tuy nhiên số tiền bồi thường đối với 118m2 còn lại là chưa phù hợp.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về trường hợp bồi thường đất ở mặt tiền vượt ngoài hạn mức đất ở. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV: Nguyễn Thị Hằng - Công ty Luật Minh Gia.