Hỏi về tính pháp lý của hợp đồng mua bán đất được phân lô, bán nền?

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai

Mỗi cá nhân đều có nhu cầu về chỗ ở dẫn đến nhu cầu về mua bán đất tăng cao. Từ đó, kéo theo việc giao kết các hợp đồng mua bán đất đai cũng ngày một tăng cao. Pháp luật đất đai đã có sự thay đổi nhất định phù hợp với tình hình phát triển trong lĩnh vực đất đai cũng như quy định chặt chẽ hơn về nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán, điều kiện để mua bán đất.

Nếu bạn có nhu cầu mua đất phân lô, bán nền, để tránh những rủi ro pháp lý và đảm bảo tối đa quyền lợi của mình khi có tranh chấp, bạn cần tìm hiểu thật kỹ các quy định của pháp luật đất đai hoặc nhờ sự giúp đỡ của Luật sư để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu không có thời gian tìm hiểu hoặc chưa có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để luật sư của chúng tôi giải đáp, hướng dẫn quy định cho bạn và có hướng giải quyết phù hợp.

Để được hỗ trợ, tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng đất đai bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được hướng dẫn tư vấn. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức về vấn đề mua bán đất phân lô, bán nền.

2. Tư vấn trường hợp mua đất phân lô, bán nền

Câu hỏi tư vấn: Kính chào Luật sư! Tôi có vướng mắc về pháp lý dự án đã mua, xin luật sư giải đáp giúp tôi. Cuối năm 2019, tôi và em gái có mua mỗi người một nền đất dự án. Tình trạng pháp lý như sau: Quyền sử dụng đất của Bà A, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản không gắn liền với đất, diện tích 26.600 m2, trong đó: Đất ở 600m2, còn lại là đất trồng cây lâu năm.  Bà A thực hiện ủy quyền cho một Công ty bất động sản B thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn, đo đạc, tách thửa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và ký hợp đồng nguyên tắc với bên thứ 3 về việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên. Công ty B được phép ủy quyền lại cho bên thứ 3 thực hiện 1 hoặc 1 số các nội dung trên. Công ty B phân thành 197 nền và ủy quyền cho Công ty C phân phối độc quyền các nền đất này. Công ty C lại tiếp tục phân phối một số nền của 197 nền đất cho các Công ty môi giới bất động sản khác để bán cho Khách hàng. Chúng tôi đã mua qua 1 trong các Công ty này. Sau khi ký HĐ mua bán (1 HĐ nhận thanh toán với Công ty môi giới và 1 HĐ đặt cọc để chuyển nhượng QSDĐ với Công ty B), tôi phát hiện có nhiều thông tin bất lợi đối với dự án này như: Công ty B chưa hoàn thiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô tách thửa; chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán; giá bán chênh lệch trong 2 hợp đồng ký giữa tôi với Công ty môi giới và với Công ty B. Xin hỏi luật sư:

1. Việc chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép mua bán chuyển nhượng đã tiến hành bán và thu tiền khách hàng có trái quy định của pháp luật không?

2. Hợp đồng mua bán giữa chúng tôi và Công ty B có bị vô hiệu không?

3. Có thể khởi kiện Công ty môi giới và Công ty B để huỷ hợp đồng và đòi lại số tiền đã thanh toán không?

Đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo nhưng do còn lấn cấn các vấn đề trên nên tôi vẫn còn trì hoãn thanh toán, tuy nhiên, nếu chiếu theo hợp đồng thanh toán trễ hạn chúng tôi có nguy cơ mất trắng số tiền đã thanh toán đợt đầu. Nếu thanh toán tiếp mà với tình trạng pháp lý như hiện tại chúng tôi cũng không dám thanh toán thêm. Rất mong nhận được sự tư vấn và phản hồi của Quý Công ty. Trân trọng! 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Với yêu cầu của bạn đưa ra, chúng tôi tư vấn như sau:

1. Việc chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép mua bán chuyển nhượng đã tiến hành bán và thu tiền khách hàng có trái quy định của pháp luật không?

Theo thông tin bạn trình bày, đất của chủ sở hữu là cá nhân bà A mà không phải dự án của công ty B. Do đó, chỉ cần đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân quy định trong Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Điều kiện để bà A có thể tiến hành việc phân lô, bán nền cần đáp ứng các điều kiện quy định trong điều 188. Khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa nhưng đã đủ điều kiện và đang trong quá trình chờ được cấp thì việc bán đất và thu tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng là không trái với quy định của pháp luật. Trường hợp bà A không đáp ứng điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc diện tích để tách thửa đất thành 197 nền thì việc bán và tiến hành thu tiền là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

2. Hợp đồng mua bán giữa chúng tôi và Công ty B có bị vô hiệu không?

Theo khoản 1 điều 138 Bộ luật dân sự 2015, khi bà A có đủ điều kiện để tiến hành việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa, việc bà A  ủy quyền cho công ty B để thay bà thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn, đo đạc, tách thửa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và ký hợp đồng nguyên tắc với bên thứ 3 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp. Bên cạnh đó, theo quy định về ủy quyền trong Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 564. Ủy quyền lại

1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Bạn cung cấp thông tin công ty B được phép ủy quyền lại cho bên thứ 3 thực hiện 1 hoặc 1 số các nội dung trên. Sau đó, công ty B phân thành 197 nền và ủy quyền cho Công C phân phối độc quyền các nền đất này. Vậy cần xác định nội dung bà A ủy quyền cho Công ty B có nội dung phân đất thành nhiều nền và tiến hành chuyển nhượng các nền đất đó hay chưa? Nếu phạm vi ủy quyền không có nội dung bán các nền đất này, việc công ty B phân nền và ủy quyền cho Công ty C vượt quá phạm vi ủy quyền nên không được ghi nhận.

Trường hợp có nội dung ủy quyền về việc bán các nền đất thì việc công ty B ủy quyền lại cho công ty C để phân phối nền đất là phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, Điều 167, Luật Đất đai 2013, quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điều này.

Như vậy, nếu đất của bà A không đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa để chuyển nhượng (có dấu hiệu trái với quy định pháp luật về đất đai về điều kiện chuyển nhượng) hoặc công ty B không được ủy quyền bán các nền đất thì hợp đồng mua bán sẽ bị tuyên vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về nội dung hợp đồng.

3. Có thể khởi kiện Công ty môi giới và Công ty B để huỷ hợp đồng và đòi lại số tiền đã thanh toán không?

Khi hợp đồng không đáp ứng được những điều kiện có hiệu lực, bạn có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất là vô hiệu. Khi đó, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên vi phạm sẽ phải bồi thường thiệt hại (nếu có).

- Nơi khởi kiện: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản của bà A.

- Hồ sơ gồm:

+ Đơn khởi kiện theo mẫu

+ Hợp đồng mua bán đất

+ Giấy tờ, tài liệu chứng minh về điều kiện không có hiệu lực của hợp đồng mua bán: Giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về việc bà A không đủ điều kiện mua bán đất,…

+ Biên lai quá trình thanh toán hợp đồng.