Hỏi về đổi quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp

Thưa luật sư : năm 2011 bố tôi có thỏa thuận đổi một thửa ruộng với hàng xóm để sử dụng cho tiện, bố tôi cũng có ký một giấy viết tay với người hàng xóm đó.( mẹ tôi và tôi đều ko biết) . giấy viết tay đó có chữ kỹ của bố tôi và người hàng xóm đó.( nay bố tôi đã mất)  Nhưng do một số xích mích lên gia đình tôi muốn lấy lại thửa ruộng đó nhưng nhà hàng xóm đó không chịu trả. theo tôi được biết thì tờ giấy đó không có giá trị pháp lý ( trên sổ đỏ quyển sử dụng đất đó vẫn đứng tên nhà tôi):  Vì vậy xin phép được có sự tư vấn của luật sư về các vấn đề sau: - căn cứ nào để xác định bên nào đúng bên nào sai? - các bước và trình tự để khởi kiện; - đơn vị nào đủ chức năng, quyền hạn để giải quyết; - các giấy tờ cần thiết để chuẩn bị trong phiên toà. Xin cảm ơn luật sư.  

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Việc thực hiện thỏa thuận đổi ruộng vào khoảng thời gian năm 2011, do vậy áp dụng Khoản 2 điều 113 Bộ luật đất đai 2003 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Khoản 2 Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai quy định “Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho người sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.”

Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy điịnh “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hơp đồng được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điều 694 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;​

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời điểm chuyển giao đất;

5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;

6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

Theo như bạn nói, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên hộ gia điình bạn nên các thành viên trong gia đình bạn đều là chủ sở hữu chung đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Do vậy, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải được các đồng chủ sở hữu chung đồng ý.

Thứ nhất, việc bố bạn tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với người khác mà không được sự đồng ý của những thành viên còn lại là trái pháp luật.

Thứ hai, giấy tờ kí tay giữa bạn với người hàng xóm đó không có hiệu lực pháp lý. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực.

Giải quyết tranh chấp đất đai:

Điều 135, Điều 136 Luật đất đai 2003 quy định như sau:

Điều 135. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai.

Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.”

Điều 136. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân gải quyết.

Như vậy, gia đình bạn và người hàng xóm kia có thể hòa giải với nhau để giải quyết vấn đề. Nếu như hai bên đều không nhất trí với nhau thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án xét xử vụ tranh chấp trên.

Về thủ tục khởi kiện vụ án dân sự, bạn có thể tham khảo các quy định tại Chương XII, XIII, XIV, XV Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi , bổ sung năm 2011).

Bước thứ nhất, bạn phải nộp đơn khởi kiện và những tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn thường trú. Những tài liệu, chứng cứ cần thiết như là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ ký tay việc chuyển đổi quyền sử dụng đất…. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy điịnh tại Điều 164 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011).

Bước hai, bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước ba, Tòa án thụ lý vụ án, thông báo về vụ tranh chấp cho các đương sự có liên quan.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về đổi quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Trịnh Hoa - Công ty Luật Minh Gia