Trần Tuấn Hùng

Hỏi về điều kiện chuyển nhượng đất và xin cấp sổ đỏ với phần diện tích còn lại sau khi thu hồi

Luật sư tư vấn về trường hợp nhận chuyển nhượng cả phần đất bị thu hồi, giải quyết quyền lợi và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất với phần diện tích còn lại. Cụ thể như sau:

 

Chào luật sư ! Tháng 09-2017 gia đình em có mua một nhà cấp 4. Pháp lý nhà sổ hồng được cấp 2016, diện tích công nhận 88m2.Tháng 05-2017: Ngôi nhà trên được chuyển nhượng cho ông A và đã cập nhật vào sổ Tháng 09-2017 gia đình em mua lại ngôi nhà trên: đã công chứng hợp đồng, thanh toán hết tiền, đóng thuế theo quy định . Khi em đăng ký quyền sử dụng đất thì phát sinh vấn đề như sau : vào tháng 07-2017 đã có thông báo thu hồi phần đất lộ giới mở rộng 17.01m2 nên sổ không cập nhật tên gia đình em được mà phải đo vẽ làm lại sổ mới và văn phòng đăng ký nhà đất quận 4 trả hồ sơ lại.Em xin hỏi luật sư 2 vấn đề:

1- Sao không thể cập nhật sổ mà phải làm lại sổ mới, sổ hiện hữu cũng đã có thể hiện phần lộ giới

2- Thông báo thu hồi có tháng 07-2017, em chuyển nhượng 09-2017 vậy chi phí đền bù này thuộc về ai ? và em cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của em. Cảm ơn Luật sư.

 

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công Ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đế của bạn như sau:

 

Thứ nhất, về việc xin cấp sổ đỏ  đối với phần đất còn lại sau khi bị thu hồi một phần diện tích đất:

 

Sau khi phần đất lộ giới bị thu hồi thì bạn có thể xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 

Căn cứ Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

 

“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

 

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

 

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

 

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

 

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”

 

Trường hợp của bạn do có sự thay đổi về diện tích đất khi bị thu hồi một phần diện tích đất mà phần đất còn lại đủ diện tích xin cấp giấy chứng nhận thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp đổi lại sổ đỏ vì diện tích đất hiện tại đã có sự thay đổi so với ban đầu và phải tiến hành việc đo đạc để xác định lại diện tích của mảnh đất nếu bản đồ địa chính của xã không thể hiện rõ phần diện tích còn lại.

 

Nếu phần diện tích còn lại không đủ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin hợp với thửa đất liền kề để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có  thể tham khảo Khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2013/NĐ-CP: 

 

“3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

 

Thứ hai, về việc nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

 

Bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tháng 9/2017 nhưng có quyết định thu hồi tháng 7/2017 thì phần bồi thường sẽ thuộc về người chuyển nhượng cho bên bạn. Và nếu đã có quyết định thu hồi đất thì họ sẽ không có quyền chuyển nhượng cho bạn diện tích đất đã bị thu hồi nữa, nếu bạn đã nhận chuyển nhượng cả phần diện tích thu hồi thì có thể yêu cầu người chuyển nhượng trả lại tiền tương ứng với giá trị của phần đất bị thu hồi vì họ không có quyền chuyển nhượng, nếu họ không trả lại bạn có thể viết đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp Huyện/Quận nơi có đất để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đối với phần bạn nhận chuyển nhượng đất đã bị thu hồi và yêu cầu trả lại số tiền đó, bạn có thể tham khảo quy định tại khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai 2013:

 

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

 

b) Đất không có tranh chấp;

 

 c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

 

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.

 

Như vậy, khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa, Nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và nếu diện tích còn lại đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ thì bên chuyển nhượng phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ và chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đã được cấp sổ đỏ.

 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng.
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo