Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

    • 02/10/2020
    • Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì? Điều kiện để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ?

    1. Luật sư tư vấn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

    Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Như vậy, có thể nói Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì họ phải đáp ứng được những điều kiện theo quy định của Luật đất đai.

    Trong trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến các điều kiện cấp GCNQSDĐ hoặc các vấn đề khác trong lĩnh vực đất đai thì bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia hoặc gọi Hotline1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

    Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

    2. Điều kiện cấp GCNQSDĐ theo quy định pháp luật?

    Tình huống tư vấn: Gia đình chúng tôi được Đoàn X hóa giá nhà ở nhượng cho cán bộ, công nhân viên chức theo quyết định số 1XX/D-3XX-T ngày 1X tháng X năm 199X với nội dung là nhượng bán hai gian nhà ngói. Sau đó, X trả lại đất cho Nhà nước quản lý ngày 25/10/200X. Nay, tôi có đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ địa chính thị xã căn cứ vào khoản 2 Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP để giải thích cho lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Thêm vào đó, gia đình tôi đã sử dụng ổn định, lâu dài tại ngôi nhà này và không có tranh chấp gì về ranh giới cũng như quyền sở hữu đối với các hộ liền kề. Xin luật sư tư vấn xem gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất không? Xin chân thành cảm ơn!

    Luật minh Gia trả lời bạn như sau:

    Do bạn trình bày trong câu hỏi chưa rõ về nội dung “ Liên đoàn X trả lại đất cho Nhà nước quản lý ngày 25/10/2004” là như thế nào nên chúng tôi rất khó xác định trong trường hợp này. Tại sao X lại trả lại đất cho Nhà nước? Bạn cần xác định xem mảnh đất mà X hóa giá nhà ở nhượng cho cán bộ công nhân viên chức là có được do Nhà nước giao hay thuê.

    Trường hợp thứ nhất, mảnh đất mà bạn đang sử dụng nguồn gốc có được là do Liên đoàn địa chất 306 thuê của Nhà nước thì khi hết thời hạn thuê Nhà nước có quyền thu hồi.

    Trường hợp thứ hai, mảnh đất mà bạn đang sử dụng nguồn gốc có được là do Nhà nước giao cho Liên đoàn địa chất 306 quản lý sử dụng vậy khi hóa giá nhà đất nhượng quyền cho cán bộ công nhân viên chức thì bạn hoàn toàn có quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Việc thị xã BS, TH căn cứ vào khoản 2 Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP để giải thích cho lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn là sai bởi lẽ:

    Tại Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau. Gia đình bạn đã được Liên đoàn địa chất hóa giá nhà đất chuyển nhượng từ ngày 17 tháng 8 năm 1992 tức là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và sử dụng liên tục, công khai, không có tranh chấp đến nay. Do đó việc thị xã Bỉm Sơn tỉnh Thanh Hóa viện dẫn căn cứ tại Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP để làm lý do từ chối cấp GCNQSDĐ cho gia đình bạn là không phù hợp.

    Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai.

    Tại Điều 14 Luật Đất Đai 2003 về cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai như sau:

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:

    a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.

    Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

    Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp.

    Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này;

    b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;

    c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;

    d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;

    đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này.

    2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

    a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

    b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

    Đối với đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có nhà ở mà không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

    3. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định  số 181/2004/NĐ-CP.

    4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này):

    a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

    b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

    c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

    d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

    đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

    5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này.

    Trong đó giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003 bao gồm:

    - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

    - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

    - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

    - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

    - Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

    - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

    Như vậy bạn cần xác định xem mảnh đất bạn đang sử dụng thuộc trường hợp nào trong các trường hợp sau đây:

    -Tại thời điểm bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mảnh đất bạn đang sử dụng thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.

    -Trường hợp tại thời điểm bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    -Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    -Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất.

    -Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Do đó bạn cần tìm hiểu xem trước khi gia đình bạn sử dụng đã có quy hoạch sử dụng đất chưa, quy hoạch đó đã được xét duyệt chưa và đã có chủ trương thu hồi bằng văn bản chưa. Khi xác định được các thông tin trên, căn cứ vào các trường hợp mà chúng tôi đưa ra bạn sẽ xác định được gia đình mình có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

    Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

    Hotline: 1900.6169