Hỏi về chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Nội dung câu hỏi: 1. Ba tôi có mua khoảng 18.000m2 đất ruộng của Chú ruột tôi nhưng vẫn chưa sang tên quyền sử dụng đất. Hiện tại Chú tôi bị tai nạn xe và bị chấn thương não nên đầu óc kg được bình thường. Tôi muốn hỏi cty bây giờ tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất cho Ba tôi thì cần phải làm thủ tục thế nào và chi phí như thế nào và đến cơ quan nào để làm thủ tục?

2. Ba tôi có mua khoảng 12.000m2 đất ruộng của Dì họ tôi mà vẫn chưa sang tên quyền sử dụng đất. Hiện tại Dì tôi đã mất 2 năm nay, dì tôi có 1 người con trai. Xin cho tôi hỏi, tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất cho Ba tôi thì tôi phải làm những thủ tục gì và chi phí cũng như thuế ra sao, đến cơ quan nào để tiến hành làm thủ tục?

3. Xin cho tôi hỏi quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất ruộng) của tôi bị hết hạn 05/ 2014, tôi muốn xin cấp quyền sử dụng đất lại thì phải thực hiện thế nào và đến cơ quan nào? Tôi chân thành cảm ơn cty luật Gia Minh.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, chúng tôi đưa ra tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, việc sang tên quyền sử dụng đất mà ba bạn mua của chú ruột bạn

Ba bạn có mua đất ruộng của chú ruột bạn nhưng chưa làm thủ tục sang tên, hiện nay chú bạn bị tai nạn xe và bị chấn thương não nên đầu óc không được bình thường. Ba bạn muốn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì trước hết phải xem việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và chú bạn đã có hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng đã công chứng, chứng thực chưa.

- Nếu ba bạn và chú bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này được công chứng, chứng thực thì để được cấp GCNQSDĐ ba bạn cần thực hiện những thủ tục sau:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2013/NĐ-CP thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:  

Bước 1: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua). (phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất)

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

3. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (có chứng thực)

4. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Điều 4 của nghị định 65/2013/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và chú ruột bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

- Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường

Hồ sơ, bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua (có chứng thực).

6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

- Nếu ban bạn và chú bạn chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lúc này chú bạn lại bị tai nạn chấn thương não: tùy thuộc vào tình trạng bệnh của chú bạn, nếu chú bạn vẫn đủ tỉnh táo để thể hiện ý chí thì hai bên có thể tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đi công chứng, sau đó thực hiện các thủ tục như trên. Nếu chú bạn bị tai nạn nặng dẫn đến không nhận thức và điều khiển được hành vi thì trước hết ba bạn cần nộp đơn yêu cầu Toà án tuyên bố chú bạn bị mất năng lực hành vi dân sự theo Điều 22 BLDS 2005. Sau khi có quyết định của Tòa án về việc chú bạn bị mất năng lực hành vi dân sự thì các giao dịch dân sự sẽ cho người đại diện theo pháp luật thực hiện, do đó ba bạn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng với người đại diện theo pháp luật của chú bạn, sau đó tiếp tục thực hiện các thủ tục như trên.

Thứ hai, việc sang tên quyền sử dụng đất mua của dì bạn

Trong trường hợp này cũng phải xem trước khi chết dì bạn và ba bạn có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không.

- Trường hợp ba bạn chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng, giấy tờ đó không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất thì, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tiến hành nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, và thực hiện các thủ tục tương tự như đối với mua đất của chú bạn. Tuy nhiên, trường hợp này ba bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân (bằng 2% giá chuyển nhượng) vì không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.

- Trường hợp chưa lập hợp đồng chuyển nhượng thì phần diện tích đất này của dì bạn được coi là di sản thừa kế do dì bạn để lại. Để thực hiện thủ tục sang tên thì trước hết các đồng thừa kế của dì bạn phải tiến hành phân chia di sản thừa kế và khi những người này cùng đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ là người được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và các đồng thừa kế của dì bạn phải làm thành hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Sau khi ký hợp đồng mới, bạn liên hệ cơ quan thuế và UBND làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Thứ ba, việc gia hạn quyền sử dụng đất

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013: “1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

 Về thủ tục gia hạn đất như sau:

Bước 1: Gia đình anh sẽ nộp hồ sơ tới Uỷ ban nhân dân xã, hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

Đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân.

Bước 2: Sau khi hoàn thiện hồ sơ, nhận phiếu hẹn ngày trả kết quả và nộp các khoản lệ phí theo quy định.

Khi nộp lệ phí xong xuôi thì theo giấy hẹn tới nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV Dương Xuân - Công ty Luật Minh Gia