Hậu quả pháp lí đối với trường hợp trao đổi quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức

Nội dung yêu cầu tư vấn: 

Kính gửi luật sư! Tôi xin được nhờ luật sư tư vấn giúp tôi về vấn đề tranh chấp đất đai như sau: Gia đình tôi sinh sống trên mảnh đất của ông ngoại tôi để lại cho mẹ tôi từ năm 1970 tới nay ko có tranh chấp kiện tụng gì với họ hàng và hàng xóm, mảnh đất ko có giấy tờ gì của ông ngoại tôi để lại, hàng năm tôi đóng thuế đầy đủ. Năm 2006 gia đình tôi có mua thêm 1 phần đất sát với mặt đường, tính từ đường vào thì đến phần đất tôi mua thêm( gọi là mảnh A khoảng 60m2) sau đó đến mảnh đất bà Dỉnh ( gọi là mảnh B khoảng 100m2) kế tiếp là mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng( gọi là mảnh C khoảng 200m2 do ông ngoại tôi để lại). Tôi đã đưa giấy tờ mua bán đất mảnh A cho bà Dỉnh để trao đổi với bà Dỉnh phần đất tiếp giáp với mảnh C của tôi để được liền mảnh to là khoảng 260m2. Bà dỉnh cầm giấy tờ mua bán đất mảnh A và đồng ý xây tường rào Phần đất theo thoả thuận, tuy nhiên do tin tưởng bà Dỉnh là mợ của tôi nên 2 mợ cháu đã ko làm giấy tờ gì khi trao đổi, hiện tại bà Dỉnh vẫn cầm giấy tờ mua bán đất mảnh A của tôi. Năm 2013 tôi có làm đơn xin cấp quyền sử dụng đât trên mảnh C tức là ko tính phần đất đã trao đổi với bà Dỉnh. Bà dỉnh ko ký giáp ranh cho tôi và gửi đơn lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Lạng sơn và UBND phường Hoàng Văn Thụ yêu cầu dừng việc cấp quyền sử dụng đất với tôi.đồng thời bà dỉnh yêu cầu phía gia đình tôi trả lại đất ko trao đổi nữa theo hiện trạng ban đầu. UBND phường đã hoà giải khuyên bà Dỉnh đã trao đổi từ cách đây 7 năm thì ko nên thay đổi nữa ko phải chuyện trẻ con, tuy nhiên hoà giải rất nhiều lần ko thành.hiện nay gia đình tôi muốn xin cấp quyền sử dụng đất trên mảnh đất C nhưng ko được giải quyết do phía bà Dỉnh vẫn có đơn và ko ký giáp ranh. Xin hỏi luật sư làm cách nào để gia đình tôi có thể được cấp quyền sử dụng đất, phía UBND phường nói nếu hoà giải ko thành thì phải ra toà vì cả 3 mảnh A,B,C đều chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về phía tôi vẫn giữ nguyên ý kiến là trao đổi đất vì nếu ko thực hiện trao đổi thì tôi đã ko bỏ tiền ra mua thêm mảnh đất A để làm gì. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi và hướng dẫn tôi tới cơ quan chức năng nào để đc giải quyết nguyện vọng cấp quyền sử dụng đất, xin cảm ơn ah!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất C (200 m2 do ông bà để lại).

Đối với mảnh đất trên tuy chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn có căn cứ để yêu cầu được cấp giấy chứng nhận cho mảnh đất này theo căn cứ quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Nếu đất của gia đình bạn đủ điều kiện theo quy định trên thì sẽ được cấp GCNQSDĐ:

+ Việc xác nhận đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ do UBND xã xác nhận dựa trên quy hoạch tại địa phương.

+ Việc xác nhận đất sử dụng ổn định lâu dài có thể dựa trên biên lai đóng thuế của gia đình bạn theo quy định tại khoản 2, điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: 

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; 

……”.

Việc gia đình bà Dỉnh tranh chấp không ký giáp ranh với gia đình bạn và có đơn ra UBND xã đòi lại mảnh đất trước đây được xác định là mảnh đất đang có tranh chấp do đó trường hợp này bạn phải gửi đơn ra Tòa án nhân dân huyện hoặc UBND huyện để giải quyết (nếu hòa giải tại UBND xã không thành). Tuy nhiên, việc gia đình bạn có biên lai đóng thuế và trên đó ghi rõ diện tích gia đình bạn đang sử dụng hiện tại có thể là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền công nhận việc sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn (mảnh đất C có diện tích 200 m2).

Thứ hai, về giao dịch trao đổi đất mảnh đất A và mảnh đất B

Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Hợp đồng trao đổi tài sản

“1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”

Theo như quy định trên, việc trao đổi tài sản là thỏa thuận của các bên về việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau. Trường hợp trao đổi tài sản phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc đăng kí.

Như vậy, năm 2006 việc trao đổi sử dụng hai mảnh đất cho nhau giữa gia đình bạn và bà Dĩnh chỉ thỏa thuận miệng, không được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo quy định, đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận.

Do việc trao đổi hai mảnh đất giữa hai gia đình không tuân thủ về mặt hình thức nên vô hiệu. Do đó, hai bên gia đình sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận. Gia đình nhà bạn phải trả lại cho gia đình bà Dỉnh mảnh đất 100m2  và nhận lại mảnh đất A và C. Trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được thì có thể làm đơn yêu cầu tòa giải quyết tranh chấp.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hậu quả pháp lí đối với trường hợp trao đổi quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV.Trần Liên- Công ty Luật Minh Gia.